Tasa Interna de Retorno Modificada – Definición MIRR

¿Qué es la Tasa Interna de Retorno Modificada (MIRR)?

La tasa interna de retorno modificada (MIRR) supone que los flujos de efectivo positivos se reinvierten al costo de capital de la empresa y que los desembolsos iniciales se financian al costo de financiamiento de la empresa. Por el contrario, la tasa interna de retorno (TIR) ​​tradicional supone que los flujos de efectivo de un proyecto se reinvierten en la propia TIR. El MIRR, por lo tanto, refleja con mayor precisión el costo y la rentabilidad de un proyecto.

Fórmula y cálculo de MIRR

Dadas las variables, la fórmula para MIRR se expresa como:













METRO

yo

R

R

=




F

V

(

Flujos de caja positivos

×

Costo de capital

)



PAGS

V

(

Desembolsos iniciales

×

costo de financiamiento

)



norte




1















dónde:















F

V

C

F

(

C

)

=

el valor futuro de los flujos de efectivo positivos al costo del capital para la empresa















PAGS

V

C

F

(

F

C

)

=

el valor presente de los flujos de efectivo negativos a costo de financiamiento de la empresa















norte

=

número de períodos






\begin{alineado} & MIRR = \sqrt[n]{\frac{FV(\text{Flujos de efectivo positivos} \times \text{Costo de capital})}{PV(\text{Desembolsos iniciales} \times \text{Costo de financiación})}} – 1\\ &\ textbf{donde:}\\ &FVCF(c)=\text{el valor futuro de los flujos de efectivo positivos al costo del capital para la empresa}\\ &PVCF(fc)=\text{el valor presente de los flujos de efectivo negativos al coste de financiación de la empresa}\\ &n=\text{número de periodos}\\ \end{alineado}


METROyoRR=nortePAGSV(Desembolsos iniciales×costo de financiamiento)FV(Flujos de caja positivos×Costo de capital)1dónde:FVFC(C)=el valor futuro de los flujos de efectivo positivos al costo del capital para la empresaPAGSVFC(FC)=el valor presente de los flujos de efectivo negativos a costo de financiamiento de la empresanorte=número de períodos

Mientras tanto, la tasa interna de retorno (TIR) ​​es una tasa de descuento que hace que el valor presente neto (VAN) de todos los flujos de efectivo de un proyecto en particular sea igual a cero. Los cálculos de MIRR y IRR se basan en la fórmula de NPV.

Conclusiones clave

  • MIRR mejora la TIR al suponer que los flujos de efectivo positivos se reinvierten al costo de capital de la empresa.
  • MIRR se utiliza para clasificar inversiones o proyectos que una empresa o inversor puede emprender.
  • MIRR está diseñado para generar una solución, eliminando el problema de múltiples IRR.

Lo que MIRR puede decirle

El MIRR se utiliza para clasificar inversiones o proyectos de tamaño desigual. El cálculo es una solución a dos problemas principales que existen con el popular cálculo de la TIR. El primer problema principal con IRR es que se pueden encontrar múltiples soluciones para el mismo proyecto. El segundo problema es que el supuesto de que los flujos de efectivo positivos se reinvierten en la TIR se considera poco práctico en la práctica. Con el MIRR, solo existe una única solución para un proyecto dado, y la tasa de reinversión de flujos de caja positivos es mucho más válida en la práctica.

El MIRR permite a los gerentes de proyecto cambiar la tasa supuesta de crecimiento reinvertido de una etapa a otra en un proyecto. El método más común es ingresar el costo de capital estimado promedio, pero hay flexibilidad para agregar cualquier tasa de reinversión anticipada específica.

La diferencia entre MIRR y TIR

Aunque la métrica de la tasa interna de retorno (TIR) ​​es popular entre los gerentes de negocios, tiende a exagerar la rentabilidad de un proyecto y puede conducir a errores de presupuesto de capital basados ​​en una estimación demasiado optimista. La tasa interna de retorno modificada (MIRR) compensa esta falla y brinda a los gerentes más control sobre la tasa de reinversión supuesta del flujo de efectivo futuro.

Un cálculo de la TIR actúa como una tasa de crecimiento compuesta invertida. Tiene que descontar el crecimiento de la inversión inicial además de los flujos de caja reinvertidos. Sin embargo, la TIR no pinta una imagen realista de cómo los flujos de efectivo se reinvierten en proyectos futuros.

Los flujos de efectivo a menudo se reinvierten al costo del capital, no a la misma tasa a la que se generaron en primer lugar. La TIR supone que la tasa de crecimiento permanece constante de un proyecto a otro. Es muy fácil exagerar el valor futuro potencial con cifras básicas de TIR.

Otro problema importante con la TIR ocurre cuando un proyecto tiene diferentes períodos de flujos de efectivo positivos y negativos. En estos casos, la TIR produce más de un número, lo que genera incertidumbre y confusión. MIRR también resuelve este problema.

La diferencia entre MIRR y FMRR

La tasa de rendimiento de gestión financiera (FMRR) es una métrica que se usa con mayor frecuencia para evaluar el rendimiento de una inversión inmobiliaria y pertenece a un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). La tasa interna de retorno modificada (MIRR) mejora el valor de la tasa interna de retorno (IRR) estándar al ajustar las diferencias en las tasas de reinversión supuestas de los desembolsos de efectivo iniciales y las entradas de efectivo posteriores. FMRR va un paso más allá al especificar las salidas y entradas de efectivo a dos tasas diferentes conocidas como «tasa segura» y «tasa de reinversión».

La tasa segura asume que los fondos requeridos para cubrir los flujos de efectivo negativos generan intereses a una tasa fácilmente alcanzable y se pueden retirar cuando se necesiten en cualquier momento (es decir, dentro de un día del depósito en la cuenta). En este caso, una tasa es «segura» porque los fondos son altamente líquidos y están disponibles de manera segura con un riesgo mínimo cuando se necesitan.

La tasa de reinversión incluye una tasa a recibir cuando los flujos de efectivo positivos se reinvierten en una inversión similar a mediano o largo plazo con un riesgo comparable. La tasa de reinversión es más alta que la tasa segura porque no es líquida (es decir, pertenece a otra inversión) y por lo tanto requiere una tasa de descuento de mayor riesgo.

Limitaciones del uso de MIRR

La primera limitación de MIRR es que requiere que calcule una estimación del costo de capital para tomar una decisión, un cálculo que puede ser subjetivo y variar según los supuestos realizados.

Al igual que con la TIR, la MIRR puede proporcionar información que conduce a decisiones subóptimas que no maximizan el valor cuando se consideran varias opciones de inversión a la vez. MIRR en realidad no cuantifica los diversos impactos de diferentes inversiones en términos absolutos; El VAN a menudo proporciona una base teórica más efectiva para seleccionar inversiones que son mutuamente excluyentes. También puede fallar en producir resultados óptimos en el caso de racionamiento de capital.

MIRR también puede ser difícil de entender para las personas que no tienen antecedentes financieros. Además, la base teórica de MIRR también se disputa entre los académicos.

Ejemplo de cómo usar MIRR

Un cálculo básico de la TIR es el siguiente. Suponga que un proyecto de dos años con un desembolso inicial de $195 y un costo de capital del 12% generará $121 en el primer año y $131 en el segundo año. Para encontrar la TIR del proyecto para que el valor actual neto (VAN) = 0 cuando TIR = 18,66%:





norte

PAGS

V

=

0

=



1

9

5

+



1

2

1



(

1

+

yo

R

R

)



+



1

3

1



(

1

+

yo

R

R


)

2





VAN = 0 = -195 + \frac{121}{(1 + TIR)} + \frac{131}{(1+TIR)^2}


nortePAGSV=0=195+(1+yoRR)121+(1+yoRR)2131

Para calcular el MIRR del proyecto, suponga que los flujos de efectivo positivos se reinvertirán al 12 % del costo de capital. Por lo tanto, el valor futuro de los flujos de efectivo positivos cuando t = 2 se calcula como:





ps

1

2

1

×

1

.

1

2

+

ps

1

3

1

=

ps

2

6

6

.

5

2


\$121\times 1.12 + \$131 = \$266.52


ps121×1.12+ps131=ps266.52

Luego, divida el valor futuro de los flujos de efectivo por el valor presente del desembolso inicial, que fue de $195, y encuentre el rendimiento geométrico para dos períodos. Finalmente, ajuste esta relación para el período de tiempo usando la fórmula para MIRR, dado:





METRO

yo

R

R

=




ps

2

6

6

.

5

2



ps

1

9

5




1

/

2





1

=

1

.

1

6

9

1



1

=

1

6

.

9

1

%


MIRR = \frac{\$266,52}{\$195}^{1/2} – 1 = 1,1691 – 1 = 16,91\%


METROyoRR=ps195ps266.521/21=1.16911=16.91%

En este ejemplo particular, la TIR da una imagen demasiado optimista del potencial del proyecto, mientras que la MIRR da una evaluación más realista del proyecto.

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