La relación préstamo-valor combinado (CLTV) es un cálculo que utilizan los profesionales de hipotecas y préstamos para determinar el porcentaje total de la propiedad de un propietario que está gravada por gravámenes. El índice CLTV se determina sumando los saldos de todos los préstamos pendientes y dividiendo por el valor de mercado actual de la propiedad. Por ejemplo, una propiedad con un saldo de la primera hipoteca de $ 300,000, un saldo de la segunda hipoteca de $ 100,000 y un valor de $ 500,000 tiene un índice CLTV del 80%.
Los prestamistas utilizan la relación CLTV junto con un puñado de otros cálculos, como la relación deuda-ingresos y la relación préstamo-valor estándar (LTV), para evaluar el riesgo de extender un préstamo a un prestatario. El índice CLTV difiere del índice LTV estándar porque este último solo compara el saldo de un préstamo con el valor de la propiedad. En el ejemplo anterior, la propiedad tiene una relación LTV del 60%, que se obtiene dividiendo solo el saldo de la primera hipoteca por el valor de la propiedad.
Muchos economistas atribuyen los estándares de CLTV relajados a la crisis de ejecuciones hipotecarias que afectó a los Estados Unidos a fines de la década de 2000, entre otros factores. A partir de la década de 1990 y especialmente durante principios y mediados de la década de 2000, los compradores de vivienda solían obtener segundas hipotecas en el momento de la compra en lugar de realizar el pago inicial. Los prestamistas, deseosos de no perder el negocio de estos clientes ante la competencia, acordaron esos términos a pesar del aumento del riesgo.
Antes de la burbuja inmobiliaria que se expandió desde finales de la década de 1990 hasta mediados de la década de 2000, la práctica estándar era que los compradores de vivienda hicieran pagos iniciales por un total de al menos el 20% del precio de compra. La mayoría de los prestamistas mantuvieron a los clientes dentro de estos parámetros al limitar el LTV al 80%. Cuando la burbuja comenzó a calentarse, muchas de estas mismas empresas tomaron medidas para permitir que los clientes se movieran con un 20% de descuento. Algunos prestamistas aumentaron los límites de LTV o los eliminaron por completo, ofreciendo hipotecas con un pago inicial del 5% o menos, mientras que otros mantuvieron los requisitos de LTV pero aumentaron los límites de CLTV, a menudo al 100%. Esta maniobra permitió a los clientes contratar segundas hipotecas para financiar su anticipo del 20%.
El pico de ejecuciones hipotecarias que comenzó en 2008 subrayó por qué CLTV es importante. Tener piel en el juego, como un desembolso en efectivo inicial de $ 100,000 para una casa de $ 500,000, proporciona al propietario un poderoso incentivo para mantener sus pagos hipotecarios. Si el banco ejecuta la ejecución hipotecaria, no solo pierde su casa, sino también el montón de efectivo que pagó para cerrar. Requerir equidad en la propiedad también protege a los prestamistas de una caída en los precios inmobiliarios. Si una propiedad está valorada en $ 500,000 y los gravámenes totales suman $ 400,000, la propiedad puede perder hasta el 20% de su valor sin que ningún titular de gravámenes reciba un pago corto en una subasta de ejecución hipotecaria.
