Principales deducciones fiscales para propietarios de segundas viviendas

Si está pensando en comprar una segunda casa para vacaciones, ingresos por alquiler o una eventual residencia de jubilación, tiene sentido desde el punto de vista financiero aprovechar todas las exenciones fiscales disponibles. Después de todo, puede reducir significativamente el costo de ser propietario de una segunda casa reclamando deducciones fiscales por intereses hipotecarios, impuestos sobre la propiedad y gastos de alquiler.

La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA, por sus siglas en inglés) cambió la forma en que funcionan las exenciones de impuestos, en formas como la reducción de la deducción de intereses hipotecarios. Aún así, incluso con estos cambios, existen exenciones fiscales útiles que pueden ayudar a que ser propietario de una segunda casa sea más asequible. Aquí hay un resumen rápido.

Conclusiones clave

  • La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos cambió la forma en que funcionan muchas exenciones de impuestos.
  • Se aplican diferentes reglas a la deducción de intereses hipotecarios dependiendo de si su segunda vivienda se considera una residencia personal o una propiedad de alquiler.
  • Puede deducir los intereses de los préstamos con garantía hipotecaria, pero solo si utiliza los fondos para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda.
  • Si la casa se considera una propiedad de alquiler, puede deducir los costos relacionados con la posesión y operación de la propiedad.

Deducción de intereses hipotecarios

La deducción de intereses hipotecarios ha sido elogiada durante mucho tiempo como una forma de hacer que ser propietario de una vivienda sea más asequible. Sin embargo, la TCJA, promulgada como ley en diciembre de 2017, cambió cuánto puede ahorrar a través de las deducciones de intereses hipotecarios tanto para residencias principales como para segundas viviendas.

Si la segunda vivienda se considera una residencia personal, debe presentar el Formulario 1040 o 1040-SR y detallar las deducciones en el Anexo A para reclamar la deducción de intereses hipotecarios. Además, la hipoteca debe ser una deuda garantizada sobre una vivienda calificada en la que usted tenga un interés de propiedad.

En la mayoría de los casos, los contribuyentes solteros y los casados ​​que presentan una declaración conjunta pueden deducir todos los intereses hipotecarios de hasta $750,000 de deuda hipotecaria. Esta regla se aplica a cualquier residencia personal, ya sea su primera o segunda vivienda. El límite anterior era de $1 millón de deuda hipotecaria, que aún se aplica a los préstamos hipotecarios obtenidos antes del 16 de diciembre de 2017.

Se aplican diferentes reglas fiscales a la deducción de intereses hipotecarios dependiendo de si su segunda vivienda se considera una residencia personal o una propiedad de alquiler. Con los alquileres, la cantidad de días que alquila la propiedad, en lugar de vivir en ella, también entra en juego.

Exenciones fiscales para propietarios de segundas viviendas

Deducción de intereses hipotecarios—Residencia personal

Si su segunda propiedad se considera una residencia personal, puede deducir los intereses hipotecarios de la misma manera que lo haría con su vivienda principal: hasta $750,000 si es soltero o casado y presenta una declaración conjunta. El límite es de $375,000 si está casado y presenta una declaración por separado.

Para calificar para la deducción, la hipoteca debe ser una deuda garantizada sobre una vivienda calificada de su propiedad, y debe detallar sus deducciones presentando el Anexo A. Según el IRS, una vivienda es «calificada» si es su vivienda principal o una segunda hogar. El hogar puede ser una casa, un condominio, una cooperativa, una casa rodante, una casa rodante, un bote o una propiedad similar, siempre que tenga las comodidades básicas para vivir (p. ej., dormitorios, cocina e instalaciones sanitarias).

El límite de interés hipotecario de $1 millón volverá en 2025 cuando expire la TCJA, a menos que los legisladores actúen para mantener la ley vigente.

Deducción de intereses hipotecarios—Propiedad de alquiler

Las reglas son más complicadas si alquila la propiedad durante parte o todo el año. Lo que importa es el desglose entre el uso personal y el de alquiler. Si el IRS considera la casa como una propiedad de inversión, no puede reclamar la deducción de intereses hipotecarios, pero puede deducir los intereses hipotecarios como un gasto comercial para reducir sus ingresos por alquiler.

Su uso de la propiedad caerá en una de tres categorías:

Úselo con frecuencia, alquile rara vez

No tiene que informar los ingresos por alquiler al Servicio de Impuestos Internos (IRS) si alquila su casa por 14 días o menos durante el año fiscal.

La casa se considera una residencia personal, por lo que no puede deducir gastos relacionados con el alquiler, como publicidad y servicios públicos. Sin embargo, puede deducir los intereses de la hipoteca y los impuestos sobre la propiedad como lo haría con cualquier casa.Y, cuando venda la propiedad, será tratada como una residencia personal, no como una propiedad de inversión.

Esta regla se aplica incluso si alquila su casa por $10,000 por noche. La sección 280A(g) del Código de Rentas Internas dice que no es necesario incluir el dinero en su ingreso bruto, siempre que haya alquilado la casa por menos de 15 días al año.

Use raramente, alquile a menudo

Su hogar se considera una propiedad de alquiler, y no una residencia personal, si:

  • Lo alquilas más de 14 días al año
  • Su uso de la casa no excede el mayor de 14 días o el 10% de los días que se alquila

Debido a que la casa se considera un negocio, puede deducir los gastos de alquiler, incluidos los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad, los costos del seguro, los honorarios del administrador de la propiedad, los servicios públicos y la depreciación de la propiedad. Sin embargo, debe declarar cualquier ingreso de la propiedad como ingreso por alquiler, y ese ingreso se gravará como ingreso ordinario de acuerdo con su categoría impositiva.

Vale la pena señalar que los días dedicados al mantenimiento o la reparación de la propiedad no cuentan como días de uso personal. Por lo tanto, es posible que exceda el límite de 14 días si se queda en su propiedad para realizar una reparación. Planee documentar sus actividades de mantenimiento conservando los recibos para demostrar que no estaba simplemente de vacaciones esos días.

Si usa su segunda casa para fines personales y de alquiler, generalmente debe dividir sus gastos totales entre el uso personal y el de alquiler según la cantidad de días que la usó para cada propósito.

Usa algunos, alquila algunos

Su segundo hogar se considera una residencia personal, y no una propiedad de alquiler, si usted:

  • Alquílalo por más de 14 días al año
  • Úselo por más de 14 días o el 10% del total de días que estuvo alquilada la propiedad, lo que sea mayor

Esto significa que puede deducir los intereses de la hipoteca y los impuestos sobre la propiedad como lo haría con cualquier casa. Puede deducir los gastos de alquiler, pero solo hasta el nivel de los ingresos por alquiler (p. ej., no puede reclamar pérdidas por alquiler).

He aquí un resumen de los diferentes escenarios:

Reglas de alquiler de 14 días
Residencia Personal Alquiler Residencia Personal
Estado de alquiler Días de alquiler ≤ 14 Días de alquiler > 14, días personales ≤ 14 Días personales > 14 o 10% de los días de alquiler
¿Impuesto sobre la renta sobre los ingresos por alquiler? No
¿Deducciones de gastos de alquiler? No
Formularios de impuesto Planificar una Horario E o C Horario A, E o C

Si un miembro de su familia usa la propiedad (incluidos su cónyuge, hermanos, padres, abuelos, hijos y nietos), esos días cuentan como días personales a menos que esté cobrando un precio de alquiler justo durante esas estadías familiares.

Deducción de intereses de préstamos con garantía hipotecaria

Además de la deducción de intereses hipotecarios, es posible que pueda cancelar los intereses de un préstamo con garantía hipotecaria. Sin embargo, la TCJA también ha cambiado estas reglas.

Anteriormente, podía pedir prestado contra el valor neto de la vivienda y deducir el interés sin importar si utilizó los ingresos para pagar una tarjeta de crédito, tomar unas vacaciones o comprar una segunda casa. Ahora, puede deducir intereses sobre la deuda con garantía hipotecaria solo si utiliza los fondos «para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda del contribuyente que garantiza el préstamo».

Según estas disposiciones, si desea deducir los intereses de una segunda vivienda, debe tener una hipoteca sobre la misma. Si pidió prestado contra el capital de su primera casa para financiar la compra de su segunda casa, no puede deducir los intereses. Al igual que una hipoteca, puede deducir intereses de hasta $750,000 en deuda con garantía hipotecaria si es soltero o casado que presenta una declaración conjunta ($375,000 si es casado que presenta una declaración por separado).

El límite de deducción de intereses hipotecarios se aplica a toda su deuda hipotecaria y con garantía hipotecaria. Si ya tiene una deuda hipotecaria de $750,000 o más, no puede reclamar una deducción de intereses sobre préstamos con garantía hipotecaria que excedan esa cantidad.

Deducción de impuestos a la propiedad

Puede deducir los impuestos sobre la propiedad de su segunda casa y, en realidad, de todas las propiedades que posea. Sin embargo, la TCJA también ha introducido cambios que afectan esas deducciones.

Ya no puede deducir el monto total de los impuestos sobre la propiedad que pagó por los bienes inmuebles de su propiedad. Ahora, el total de impuestos estatales y locales (SALT) elegibles para una deducción, incluidos los impuestos sobre la propiedad y los ingresos, está limitado a $ 10,000 por declaración de impuestos, o $ 5,000 si está casado y presenta una declaración por separado. Es posible que muchas personas que compran una segunda casa ya excedan ese límite con su primera casa, por lo que es posible que no vean ahorros adicionales en impuestos de su segunda casa.

Vender su segunda casa

Si vende su residencia principal, puede excluir hasta $250,000 en ganancias de capital de sus ingresos, o hasta $500,000 si está casado y presenta una declaración conjunta. Sin embargo, esto es solo para ventas de residencias principales. Cuando vende su segunda casa, debe pagar un impuesto sobre las ganancias de capital sobre la totalidad de sus ganancias.

Hacer que la segunda casa sea su hogar principal podría potencialmente disminuir el impacto de las ganancias de capital. Para hacerlo, deberá vivir en la segunda propiedad durante al menos dos años de los cinco años antes de venderla. Esto calificaría la propiedad como su residencia principal. Además, para ser elegible para la exclusión, no debe haber tomado la exclusión de ganancias de capital en la venta de otra casa durante los dos años anteriores.

1031 Intercambios

Si posee una segunda propiedad con fines comerciales o de inversión, es posible que pueda diferir los impuestos sobre las ganancias de capital en un intercambio 1031. Conocido como un intercambio del mismo tipo, implica vender la propiedad y reemplazarla con una propiedad similar (ambas propiedades deben estar ubicadas en los EE. UU.). Cuando vende la propiedad inicial, debe identificar una propiedad de reemplazo dentro de los 45 días y adquirirla dentro de los 180 días. Luego, las ganancias de capital se difieren hasta que se vende la propiedad de reemplazo (aunque es posible diferir continuamente los impuestos con más intercambios en especie).

Debe cumplir con varias condiciones para calificar para un intercambio del mismo tipo:

  • Debe poseer la propiedad durante al menos dos años antes de venderla.
  • En cada uno de los dos períodos de 12 meses anteriores a la venta, debe haber alquilado la propiedad durante al menos 14 días.
  • Su uso personal de la propiedad no puede exceder los 14 días o el 10% de los días que estuvo alquilada la casa, lo que sea mayor.

La propiedad de reemplazo también debe cumplir con estas mismas condiciones:

  • Debe mantenerse durante al menos dos años después de el intercambio del mismo tipo.
  • Se debe alquilar por lo menos 14 días al año.
  • El período utilizado para el disfrute personal no puede exceder de 14 días o del 10% de los días que estuvo alquilada la vivienda, lo que sea mayor.

Debido a que las leyes fiscales son complicadas y cambian periódicamente, se recomienda consultar con un especialista calificado en impuestos inmobiliarios que pueda explicar las implicaciones y leyes fiscales relevantes y ayudarlo a determinar la estrategia de propiedad más favorable para su situación.

¿Los ingresos por alquileres se gravan como ingresos ordinarios?

Quizás. Si alquila su casa por más de 14 días durante el año, debe declarar los ingresos en su declaración de impuestos, y los ingresos netos están sujetos a impuestos como ingresos ordinarios. Si alquila su casa por 14 días o menos, no tiene que declarar ni pagar impuestos sobre la renta.

¿Qué sucede si no declara los ingresos por alquiler?

Si alquila su casa por más de 14 días, debe declarar los ingresos en sus impuestos. Si está obligado a informar los ingresos, y no lo hace, estará cometiendo fraude fiscal, lo que puede generar multas e incluso tiempo en la cárcel. El IRS puede descubrir ingresos de alquileres no declarados a través de auditorías fiscales desencadenadas por selección aleatoria, análisis informático, comparación de registros e informes de terceros.

¿Son deducibles de impuestos los gastos de una segunda vivienda?

Sí, pero depende de cómo uses la casa. Si la casa cuenta como una residencia personal, generalmente puede deducir su interés hipotecario sobre préstamos de hasta $750,000, así como hasta $10,000 en impuestos estatales y locales (SALT). Si la casa se considera una propiedad de inversión (de acuerdo con las reglas del IRS), puede deducir los gastos relacionados con la propiedad, el mantenimiento y la operación de la propiedad.

¿Son deducibles de impuestos los intereses de los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda?

Quizás. Puede deducir los intereses que paga en un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) solo si usa el dinero para «comprar, construir o mejorar sustancialmente su casa». Si usa los fondos para pagar, por ejemplo, unas vacaciones o la universidad, no puede deducir los intereses.

La línea de fondo

Si es financieramente factible, ser propietario de una segunda casa puede ser una excelente inversión para fines vacacionales o de alquiler, y también podría proporcionar una vivienda principal adecuada durante la jubilación. Aún así, ser propietario de una casa conlleva una carga financiera importante, desde la hipoteca y los impuestos hasta el mantenimiento y las reparaciones. Le conviene conocer las implicaciones fiscales de la propiedad de una segunda vivienda antes de lanzarse, y trabajar con un especialista en impuestos con experiencia si necesita aclaraciones u orientación.

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