Préstamo gigante

¿Qué es un préstamo jumbo?

Un préstamo jumbo, también conocido como hipoteca jumbo, es un tipo de financiamiento que excede los límites establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). A diferencia de las hipotecas convencionales, Fannie Mae o Freddie Mac no pueden comprar, garantizar ni titularizar un préstamo jumbo. Diseñadas para financiar propiedades y casas de lujo en mercados inmobiliarios locales altamente competitivos, las hipotecas jumbo vienen con requisitos de suscripción únicos e implicaciones fiscales. Este tipo de hipotecas ha cobrado fuerza a medida que el mercado de la vivienda sigue recuperándose tras la Gran Recesión.

El valor de una hipoteca jumbo varía según el estado e incluso el condado. La FHFA establece anualmente el tamaño del límite de préstamo conforme para diferentes áreas. El límite para 2022 se fijó en $647.200 para la mayor parte del país. Este fue un aumento de $98,950 del límite de 2021 de $548,250. Para los condados que tienen valores de vivienda más altos, el límite de referencia se establece en $970,800 o el 150 % de $647,200.

La FHFA tiene un conjunto diferente de disposiciones para áreas fuera de los Estados Unidos continentales para los cálculos del límite de préstamo. Como resultado, el límite de referencia para un préstamo jumbo en Alaska, Guam, Hawái y las Islas Vírgenes de EE. UU. a partir de 2022 también es de $970,800. Esa cantidad en realidad puede ser aún mayor en los condados que tienen valores de vivienda más altos.

Conclusiones clave

  • Un préstamo jumbo es un tipo de financiamiento que excede los límites establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda y no puede ser comprado, garantizado o titulizado por Fannie Mae o Freddie Mac.
  • Los propietarios de viviendas deben someterse a requisitos crediticios más rigurosos que los que solicitan un préstamo convencional.
  • La aprobación requiere un puntaje crediticio estelar y una relación deuda-ingreso muy baja.
  • La APR promedio para una hipoteca jumbo suele ser igual a la de las hipotecas convencionales, mientras que los pagos iniciales son aproximadamente del 10% al 15% del precio total de compra.

Cómo funciona un préstamo jumbo

Si tiene la vista puesta en una casa que cuesta cerca de medio millón de dólares o más, y no tiene tanto en una cuenta bancaria, probablemente necesitará una hipoteca jumbo. Y si está tratando de obtener uno, enfrentará requisitos crediticios mucho más rigurosos que los propietarios de viviendas que solicitan un préstamo convencional. Esto se debe a que los préstamos jumbo conllevan más riesgo crediticio para el prestamista, ya que no hay garantía de Fannie Mae o Freddie Mac. También hay más riesgo porque hay más dinero involucrado.

Al igual que las hipotecas tradicionales, los requisitos mínimos para un jumbo se han vuelto cada vez más estrictos desde 2008. Para obtener la aprobación, necesitará un puntaje crediticio estelar (700 o más) y una relación deuda-ingreso (DTI) muy baja. El DTI debe estar por debajo del 43% y preferiblemente más cerca del 36%. Aunque son hipotecas no conformes, los jumbos aún deben cumplir con las pautas de lo que la Oficina de Protección Financiera del Consumidor considera una «hipoteca calificada», un sistema de préstamos con términos y reglas estandarizados, como el 43% DTI.

Deberá demostrar que tiene efectivo disponible para cubrir sus pagos, que probablemente sean muy altos si opta por una hipoteca estándar de tasa fija a 30 años. Los niveles de ingresos específicos y las reservas dependen del tamaño del préstamo total, pero todos los prestatarios necesitan 30 días de comprobantes de pago y formularios de impuestos W2 que se extiendan por dos años. Si trabaja por cuenta propia, los requisitos de ingresos son mayores: dos años de declaraciones de impuestos y al menos 60 días de estados de cuenta bancarios actuales. El prestatario también necesita activos líquidos comprobables para calificar y reservas de efectivo equivalentes a seis meses de los pagos de la hipoteca. Y todos los solicitantes deben mostrar la documentación adecuada sobre todos los demás préstamos y prueba de propiedad de los activos no líquidos (como otros bienes inmuebles).

Tasas de préstamo jumbo

Si bien las hipotecas gigantes solían tener tasas de interés más altas que las hipotecas convencionales, la brecha se ha ido cerrando en los últimos años. Hoy en día, la tasa de porcentaje anual promedio (APR, por sus siglas en inglés) para una hipoteca jumbo suele estar a la par de las hipotecas convencionales y, en algunos casos, en realidad es más baja. A partir del 1 de enero de 2022, Wells Fargo, por ejemplo, cobró una APR de 3,360 % en un préstamo conforme a tasa fija a 30 años y de 3,065 % por el mismo plazo en un préstamo jumbo.

Aunque las empresas patrocinadas por el gobierno no pueden manejarlos, los préstamos jumbo a menudo son titulizados por otras instituciones financieras; dado que estos valores conllevan más riesgo, se negocian con una prima de rendimiento frente a las hipotecas titulizadas convencionales. Sin embargo, este diferencial se ha reducido con el tipo de interés de los propios préstamos.

Pago inicial de un préstamo jumbo

Afortunadamente, los requisitos de pago inicial se han aflojado durante el mismo período de tiempo. En el pasado, los prestamistas de hipotecas jumbo a menudo exigían a los compradores de viviendas que aportaran el 30 % del precio de compra de la residencia (en comparación con el 20 % de las hipotecas convencionales). Ahora, esa cifra ha caído entre un 10% y un 15%. Al igual que con cualquier hipoteca, hacer un pago inicial más alto puede tener varias ventajas, entre ellas, evitar el costo del seguro hipotecario privado que requieren los prestamistas para pagos iniciales inferiores al 20%.

¿Quién debería sacar un préstamo jumbo?

La cantidad que puede pedir prestado en última instancia depende, por supuesto, de sus activos, su puntaje crediticio y el valor de la propiedad que le interesa comprar. Estas hipotecas se consideran más apropiadas para un segmento de personas de altos ingresos que ganan entre $250,000 y $500,000 al año. Este segmento se conoce como HENRY, un acrónimo de personas con altos ingresos, aún no ricos. Básicamente, estas son personas que generalmente ganan mucho dinero pero que no tienen millones en efectivo extra u otros activos acumulados, todavía.

Si bien es posible que una persona en el segmento HENRY no haya acumulado la riqueza para comprar una casa nueva costosa con efectivo, estas personas de altos ingresos generalmente tienen mejores puntajes crediticios e historiales crediticios más extensos que el comprador de vivienda promedio que busca un préstamo hipotecario convencional para un menor cantidad También tienden a tener cuentas de jubilación más sólidamente establecidas. A menudo han estado cotizando durante un período de tiempo más largo que las personas con ingresos más bajos.

No espere una gran reducción de impuestos en un préstamo jumbo. El tope de la deducción de intereses hipotecarios está limitado a $750,000 para deudas hipotecarias nuevas.

Estos son precisamente el tipo de personas que a las instituciones les encanta contratar para obtener productos a largo plazo, en parte porque a menudo necesitan servicios adicionales de administración de patrimonio. Además, es más práctico para un banco administrar una sola hipoteca de $2 millones que 10 préstamos valorados en $200,000 cada uno.

Imagen de Sabrina Jiang © Investopedia 2020

Consideraciones especiales para un préstamo jumbo

El hecho de que pueda calificar para uno de estos préstamos no significa que deba tomar uno. Desde luego, no debería hacerlo si cuenta con que le proporcionará una importante exención fiscal, por ejemplo.

Probablemente sepa que puede deducir los intereses de la hipoteca que pagó en un año determinado de sus impuestos, siempre que detalle sus deducciones. Pero probablemente nunca tuvo que preocuparse por el tope que el IRS le asigna a esta deducción, un tope que se redujo con la aprobación de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos. Cualquier persona que obtuvo una hipoteca el 14 de diciembre de 2017 o antes puede deducir intereses de hasta $ 1 millón en deuda, que es la cantidad del límite anterior. Pero para las compras de viviendas realizadas después del 14 de diciembre de 2017, solo puede deducir los intereses de hasta $750,000 en deuda hipotecaria. Si su hipoteca es más grande, no obtiene la deducción completa. Si planea obtener una hipoteca jumbo de $ 2 millones que acumula $ 80,000 en intereses al año, por ejemplo, solo puede deducir $ 30,000, el interés de los primeros $ 750,000 de su hipoteca. En efecto, solo obtiene una exención fiscal sobre el 37,5% del interés de la hipoteca.

Eso significa que debe pedir prestado con cuidado y analizar los números cuidadosamente para ver cuánto puede pagar realmente y qué tipo de beneficios fiscales recibirá. Con la deducción de impuestos estatales y locales limitada a $ 10,000 por año, debido a la misma factura de impuestos, una propiedad con impuestos altos también le costará más. Otra estrategia: compare los términos para ver si obtener un préstamo conforme más pequeño, más un segundo préstamo, en lugar de un gran jumbo, podría resultar mejor para sus finanzas a largo plazo.

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