Préstamo de Bienes Raíces Comerciales

Los bienes inmuebles comerciales (CRE) son propiedades generadoras de ingresos que se utilizan únicamente con fines comerciales (en lugar de residenciales). Los ejemplos incluyen centros comerciales, centros comerciales, edificios y complejos de oficinas y hoteles. El financiamiento, incluida la adquisición, el desarrollo y la construcción de estas propiedades, generalmente se logra a través de préstamos inmobiliarios comerciales: hipotecas garantizadas por gravámenes sobre la propiedad comercial.

¿Qué es un préstamo inmobiliario comercial?

Al igual que con las hipotecas de viviendas, los bancos y los prestamistas independientes participan activamente en la concesión de préstamos sobre bienes inmuebles comerciales. Además, las compañías de seguros, los fondos de pensión, los inversionistas privados y otras fuentes, incluido el programa de préstamos 504 de la Administración de Pequeñas Empresas de EE. UU., brindan capital para bienes raíces comerciales.

Aquí, echamos un vistazo a los préstamos inmobiliarios comerciales, en qué se diferencian de los préstamos residenciales, sus características y qué buscan los prestamistas.

Explicación de los préstamos inmobiliarios comerciales

Préstamos residenciales versus préstamos inmobiliarios comerciales: diferencias clave

Préstamos de Bienes Raíces Comerciales

  • Los préstamos inmobiliarios comerciales generalmente se otorgan a entidades comerciales (corporaciones, desarrolladores, sociedades limitadas, fondos y fideicomisos).

  • Los préstamos comerciales suelen oscilar entre cinco años o menos y 20 años, y el período de amortización suele ser más largo que el plazo del préstamo.

  • Las relaciones de préstamo a valor de los préstamos comerciales generalmente caen en el rango de 65% a 80%.

Préstamos residenciales

  • Las hipotecas residenciales generalmente se otorgan a prestatarios individuales.

  • Las hipotecas residenciales son un préstamo amortizado en el que la deuda se paga en cuotas regulares durante un período de tiempo. El producto hipotecario residencial más popular es la hipoteca de tasa fija a 30 años.

  • Se permiten altas proporciones de préstamo a valor, incluso hasta el 100%, para ciertas hipotecas residenciales, como los préstamos USDA o VA.

Individuos vs Entidades

Mientras que las hipotecas residenciales generalmente se otorgan a prestatarios individuales, los préstamos inmobiliarios comerciales a menudo se otorgan a entidades comerciales (por ejemplo, corporaciones, desarrolladores, sociedades limitadas, fondos y fideicomisos). Estas entidades a menudo se forman con el propósito específico de poseer bienes inmuebles comerciales.

Una entidad puede no tener un historial financiero o calificación crediticia, en cuyo caso el prestamista puede exigir a los directores o propietarios de la entidad que garanticen el préstamo. Esto proporciona al prestamista una persona (o grupo de personas) con un historial crediticio, y de quien pueden recuperarse en caso de incumplimiento del préstamo. Si el prestamista no exige este tipo de garantía y la propiedad es el único medio de recuperación en caso de incumplimiento del préstamo, la deuda se denomina préstamo sin recurso, lo que significa que el prestamista no tiene recurso contra nadie ni contra nada más que la propiedad.

Cronogramas de pago de préstamos

Una hipoteca residencial es un tipo de préstamo amortizado en el que la deuda se paga en cuotas regulares durante un período de tiempo. El producto hipotecario residencial más popular es la hipoteca de tasa fija a 30 años, pero los compradores residenciales también tienen otras opciones, incluidas las hipotecas a 25 y 15 años. Los períodos de amortización más largos generalmente implican pagos mensuales más pequeños y costos de interés totales más altos durante la vida del préstamo, mientras que los períodos de amortización más cortos generalmente implican pagos mensuales más altos y costos de interés totales más bajos.

Los préstamos residenciales se amortizan a lo largo de la vida del préstamo para que el préstamo se reembolse en su totalidad al final del plazo del préstamo.

El comprador de una casa de $200,000 con una hipoteca de tasa fija a 30 años al 3%, por ejemplo, haría 360 pagos mensuales de $1,027, después de lo cual el préstamo estaría completamente pagado. Estas cifras asumen un pago inicial del 20%.

A diferencia de los préstamos residenciales, los plazos de los préstamos comerciales suelen oscilar entre cinco años (o menos) y 20 años, y el período de amortización suele ser más largo que el plazo del préstamo. Un prestamista, por ejemplo, podría hacer un préstamo comercial por un plazo de siete años con un período de amortización de 30 años. En esta situación, el inversionista haría pagos durante siete años de un monto basado en el pago del préstamo durante 30 años, seguido de un pago final «globo» del saldo total restante del préstamo.

Por ejemplo, un inversionista con un préstamo comercial de $1 millón al 7 % haría pagos mensuales de $6653,02 durante siete años, seguido de un pago global final de $918 127,64 que liquidaría el préstamo en su totalidad.

La duración del plazo del préstamo y el período de amortización afectan la tasa que cobra el prestamista. Dependiendo de la solidez crediticia del inversionista, estos términos pueden ser negociables. En general, cuanto más largo sea el calendario de pago del préstamo, mayor será la tasa de interés.

Razones de préstamo a valor

Otra forma en que los préstamos comerciales y residenciales difieren es en la relación préstamo-valor (LTV), una cifra que mide el valor de un préstamo frente al valor de la propiedad. Un prestamista calcula LTV dividiendo el monto del préstamo por el valor de tasación de la propiedad o su precio de compra, el que sea menor. Por ejemplo, el LTV para un préstamo de $90 000 en una propiedad de $100 000 sería del 90 % ($90 000 ÷ $100 000 = 0,9 o 90 %).

Tanto para préstamos comerciales como residenciales, los prestatarios con LTV más bajos calificarán para tasas de financiamiento más favorables que aquellos con LTV más altos. La razón: tienen más capital (o participación) en la propiedad, lo que equivale a menos riesgo a los ojos del prestamista.

Se permiten LTV altos para ciertas hipotecas residenciales: se permite hasta el 100% LTV para préstamos VA y USDA; hasta el 96,5% para préstamos FHA (préstamos que están asegurados por la Administración Federal de Vivienda); y hasta el 95% para préstamos convencionales (aquellos garantizados por Fannie Mae o Freddie Mac).

Los LTV de préstamos comerciales, por el contrario, generalmente caen en el rango del 65% al ​​80%. Si bien algunos préstamos pueden otorgarse a LTV más altos, son menos comunes. El LTV específico a menudo depende de la categoría del préstamo. Por ejemplo, se puede permitir un LTV máximo del 65 % para terrenos sin tratar, mientras que un LTV de hasta el 80 % puede ser aceptable para una construcción multifamiliar.

No hay programas VA o FHA en préstamos comerciales, ni seguro hipotecario privado. Por lo tanto, los prestamistas no tienen un seguro para cubrir el incumplimiento del prestatario y deben depender de los bienes inmuebles comprometidos como garantía.

Ratio de cobertura de servicio de la deuda

Los prestamistas comerciales también analizan el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR), que compara el ingreso operativo neto anual (NOI) de una propiedad con su servicio de deuda hipotecaria anual (incluidos el capital y los intereses), midiendo la capacidad de la propiedad para pagar su deuda. Se calcula dividiendo el NOI por el servicio de la deuda anual.

Por ejemplo, una propiedad con un NOI de $140 000 y un servicio de deuda hipotecaria anual de $100 000 tendría un DSCR de 1,4 ($140 000 ÷ $100 000 = 1,4). La relación ayuda a los prestamistas a determinar el tamaño máximo del préstamo en función del flujo de efectivo generado por la propiedad.

Un DSCR de menos de 1 indica un flujo de efectivo negativo. Por ejemplo, un DSCR de .92 significa que solo hay suficiente NOI para cubrir el 92% del servicio de la deuda anual. En general, los prestamistas comerciales buscan DSCR de al menos 1,25 para garantizar un flujo de efectivo adecuado.

Un DSCR más bajo puede ser aceptable para préstamos con períodos de amortización más cortos y/o propiedades con flujos de efectivo estables. Es posible que se requieran índices más altos para propiedades con flujos de efectivo volátiles, por ejemplo, hoteles, que carecen de los arrendamientos de inquilinos a largo plazo (y, por lo tanto, más predecibles) comunes a otros tipos de bienes raíces comerciales.

Tasas de interés y cargos de préstamos inmobiliarios comerciales

Las tasas de interés de los préstamos comerciales son generalmente más altas que las de los préstamos residenciales. Además, los préstamos inmobiliarios comerciales generalmente implican tarifas que se suman al costo total del préstamo, incluidas las tarifas de tasación, legales, de solicitud de préstamo, de originación de préstamo y/o de inspección.

Algunos costos deben pagarse por adelantado antes de que se apruebe (o rechace) el préstamo, mientras que otros se aplican anualmente. Por ejemplo, un préstamo puede tener una tarifa única de originación del préstamo del 1 %, pagadera al momento del cierre, y una tarifa anual de un cuarto del uno por ciento (0,25 %) hasta que el préstamo se pague por completo. Un préstamo de $ 1 millón, por ejemplo, podría requerir que se pague por adelantado una tarifa de originación del préstamo del 1% equivalente a $ 10,000, con una tarifa del 0.25% de $ 2,500 pagada anualmente (además de los intereses).

Pago por adelantado

Un préstamo inmobiliario comercial puede tener restricciones de prepago, diseñadas para preservar el rendimiento anticipado del préstamo por parte del prestamista. Si los inversionistas liquidan la deuda antes de la fecha de vencimiento del préstamo, es probable que tengan que pagar multas por pago anticipado. Hay cuatro tipos principales de sanciones de «salida» por pagar un préstamo antes de tiempo:

  • Penalización por Pago Anticipado. Esta es la multa por pago anticipado más básica, que se calcula multiplicando el saldo pendiente actual por una multa por pago anticipado específica.
  • Garantía de intereses. El prestamista tiene derecho a una cantidad específica de interés, incluso si el préstamo se cancela antes de tiempo. Por ejemplo, un préstamo puede tener una tasa de interés del 10 % garantizada durante 60 meses, con una tarifa de salida del 5 % después de eso.
  • Bloqueo. El prestatario no puede pagar el préstamo antes de un período específico, como un cierre patronal de cinco años.
  • Destrucción. Una sustitución de garantía. En lugar de pagar en efectivo al prestamista, el prestatario intercambia una nueva garantía (por lo general, títulos del Tesoro de EE. UU.) por la garantía del préstamo original. Esto puede reducir las tarifas, pero se pueden aplicar multas altas a este método de pago de un préstamo.

Los términos de pago anticipado se identifican en los documentos del préstamo y se pueden negociar junto con otros términos de préstamo en préstamos inmobiliarios comerciales.

La línea de fondo

Con los bienes raíces comerciales, un inversionista (a menudo una entidad comercial) compra la propiedad, alquila el espacio y cobra el alquiler de las empresas que operan dentro de la propiedad. La inversión está destinada a ser una propiedad que genere ingresos.

Al evaluar los préstamos inmobiliarios comerciales, los prestamistas consideran la garantía del préstamo, la solvencia de la entidad (o de los directores/propietarios), incluidos los estados financieros y las declaraciones de impuestos sobre la renta de tres a cinco años, y las razones financieras, como la relación préstamo-valor y el índice de cobertura del servicio de la deuda.

Deja un comentario