¿Qué es una presentación de ejecución hipotecaria?
Una presentación de ejecución hipotecaria se refiere al acto legal por parte de un prestamista hipotecario al presentar una demanda en la corte para ganar el derecho a vender la casa de un deudor hipotecario moroso en una subasta. Es pues el inicio del proceso formal de ejecución hipotecaria.
Cuando un propietario no cumple con los pagos de la hipoteca, o no cumple con los términos del acuerdo hipotecario, el prestamista puede hacer valer sus derechos a través del proceso de ejecución hipotecaria. El proceso de ejecución hipotecaria está regulado por las leyes estatales, y los derechos y obligaciones tanto del prestatario como del prestamista pueden variar ampliamente de un estado a otro.
Conclusiones clave
- Una presentación de ejecución hipotecaria inicia el proceso legal de ejecución hipotecaria por parte de un prestamista hipotecario, mediante la presentación de la documentación adecuada ante el tribunal.
- Dependiendo de la jurisdicción, el resultado puede ser un procedimiento de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial.
- En estados no judiciales, el proceso de presentación real puede ser abreviado o innecesario.
Tipos de presentaciones de ejecución hipotecaria
Hay dos tipos principales de presentación de ejecución hipotecaria:
- Ejecución hipotecaria judicial, en la que el prestamista debe presentar una demanda de ejecución hipotecaria en el tribunal para poder revender la vivienda.
- Ejecución hipotecaria no judicial, en la que un prestamista no necesita buscar la aprobación de la corte.
Si su prestamista hipotecario tendrá o no que presentar una ejecución hipotecaria judicial depende de las leyes de su estado.
Presentación de ejecución hipotecaria judicial
En los estados con ejecución hipotecaria judicial, hay pasos típicos que un prestamista hipotecario debe tomar antes de poder presentar una demanda de ejecución hipotecaria en la corte. En el estado de Nueva York, por ejemplo, el banco primero debe enviar al prestatario moroso una carta de aceleración, que establece su intención de acelerar la hipoteca, si el prestatario no se pone al día con su préstamo en una fecha determinada.
Acelerar una hipoteca significa exigir que un prestatario pague el monto total adeudado de una vez. Por lo general, se envía una carta de aceleración después de que un prestatario no haya realizado el pago de su hipoteca durante tres meses. Después de enviar la carta de aceleración, un prestamista hipotecario en el estado de Nueva York también debe enviar a los prestatarios morosos un aviso previo a la ejecución hipotecaria de 90 días, que debe informar a los prestatarios sobre al menos cinco servicios de asesoramiento legal sin fines de lucro en el área del prestatario.
Solo después de este período de 90 días puede un deudor hipotecario presentar una solicitud de ejecución hipotecaria. En muchos estados como Nueva York, el prestatario moroso tiene un período de tiempo, generalmente de 20 a 30 días, para presentar una respuesta a la queja del prestamista hipotecario. Esta respuesta es la oportunidad que tiene el prestatario de indicar si el deudor hipotecario cree que la demanda de ejecución hipotecaria se ha presentado por error, o si el prestatario tiene alguna otra queja sobre la conducta del administrador hipotecario.
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El número de estados de EE. UU., incluidos Illinois, Nueva York, Oklahoma y Virginia, que requieren que los prestamistas empleen la ejecución hipotecaria judicial
Presentación de ejecución hipotecaria no judicial
Más de la mitad de los estados de EE. UU., 28, incluidos Arizona, California, Georgia y Texas, utilizan principalmente la ejecución hipotecaria no judicial, también llamada poder de venta. Este tipo de ejecución hipotecaria no requiere que el prestamista presente una demanda formal; de hecho, no pasa por el sistema judicial a menos que el propietario demande al prestamista para tratar de detener el procedimiento.
En una ejecución hipotecaria no judicial, una sección específica del contrato hipotecario, llamada cláusula de poder de venta, otorga al prestamista el derecho de embargar y vender la propiedad si el prestatario no cumple. Al firmar el contrato de hipoteca, el prestatario acepta efectivamente esta condición.
Si bien cada estado que lo permite tiene reglas ligeramente diferentes cuando se trata de una ejecución hipotecaria no judicial, el proceso generalmente incluye estos aspectos:
- El prestatario ha incumplido al no realizar los pagos;
- El prestamista debe proporcionar un aviso limitado de la ejecución hipotecaria;
- Después de un período de tiempo específico, un fideicomisario externo puede vender la casa en una venta de ejecución hipotecaria.
Si bien no requieren acción judicial, las ejecuciones hipotecarias no judiciales exigen una serie de pasos sancionados por el estado que los prestamistas deben seguir. Por lo general, los prestatarios deben recibir una advertencia previa por escrito, como una carta de incumplimiento o un aviso previo a la ejecución hipotecaria, de la intención del prestamista. Otros pasos incluyen:
- Un aviso de incumplimiento. darle una cierta cantidad de tiempo para ponerse al día con el préstamo al recuperar todos los pagos atrasados;
- Un aviso combinado de venta y derecho a subsanar. decirle que su casa se venderá en una fecha determinada a menos que compense los pagos atrasados antes de una fecha límite determinada;
- Un aviso de venta.
Algunos estados exigen que los prestamistas publiquen un aviso de ejecución hipotecaria y venta mediante publicación en un periódico y/o publicación en la propiedad o en algún otro lugar público.
Presentación de ejecución hipotecaria en estados no judiciales
En muchos estados donde existen leyes que respaldan la ejecución hipotecaria no judicial, a veces no es necesario presentar una demanda de ejecución hipotecaria. En estos estados, los bancos pueden renunciar a una revisión judicial de la ejecución hipotecaria si incluyeron una cláusula de poder de venta en el acuerdo hipotecario.
En estos estados, los prestamistas no están obligados a obtener un decreto de ejecución hipotecaria a través del sistema judicial. En cambio, pueden alertar al prestatario y al público de la ejecución hipotecaria a través de otros medios. Estos pueden incluir un aviso de incumplimiento seguido de un aviso de venta, un decreto de venta especificando una fecha de subasta o simplemente la publicación de un aviso de venta en un periódico. En los estados con ejecuciones hipotecarias no judiciales, el proceso de ejecución hipotecaria generalmente opera más rápido que en los estados que requieren un decreto de ejecución hipotecaria emitido por un tribunal.
La línea de fondo
El proceso de ejecución hipotecaria está regulado por las leyes estatales, y los derechos y obligaciones tanto del prestatario como del prestamista pueden variar ampliamente de un estado a otro. Una presentación de ejecución hipotecaria es el acto legal por parte de un prestamista hipotecario al presentar una demanda en la corte para ganar el derecho a vender la casa de un deudor hipotecario moroso en una subasta. Es pues el inicio del proceso formal de ejecución hipotecaria.
