mantenimiento de rendimiento

¿Qué es el mantenimiento del rendimiento?

El mantenimiento del rendimiento es una especie de multa por pago anticipado que permite a los inversores obtener el mismo rendimiento que si el prestatario hubiera realizado todos los pagos de intereses programados hasta la fecha de vencimiento. Establece que los prestatarios pagan el diferencial de tasa entre la tasa de interés del préstamo y la tasa de interés prevaleciente en el mercado sobre el capital prepago por el período restante hasta el vencimiento del préstamo.

Las primas de mantenimiento de rendimiento están diseñadas para hacer que los inversores sean indiferentes al pago anticipado (la liquidación de una deuda o préstamo a plazos antes de su fecha de vencimiento oficial). Además, hace que la refinanciación sea poco atractiva y antieconómica para los prestatarios.

conclusiones clave

  • El mantenimiento del rendimiento es una especie de tarifa de pago anticipado que los prestatarios pagan a los prestamistas, o los emisores de bonos a los inversionistas, para compensar la pérdida de interés que resulta del pago anticipado de un préstamo o la recuperación de un bono.
  • El mantenimiento del rendimiento tiene por objeto mitigar el riesgo de pago anticipado de los prestamistas o disuadir a los prestatarios de saldar sus deudas antes de lo previsto.
  • La fórmula para calcular una prima de mantenimiento de rendimiento es: Mantenimiento de Rendimiento = Valor Actual de los Pagos Restantes de la Hipoteca x (Tasa de Interés – Rendimiento del Tesoro).

Comprender el mantenimiento del rendimiento

Cuando un prestatario obtiene financiamiento, ya sea emitiendo bonos o tomando un préstamo (p. ej., hipoteca, préstamo para automóvil, préstamo comercial, etc.), el prestamista recibe periódicamente intereses como compensación por el uso de su dinero durante un período de tiempo. . El interés que se espera constituye una tasa de rendimiento para el prestamista que proyecta ganancias con base en la tasa.

Por ejemplo, un inversionista que compra un bono a 10 años con un valor nominal de $100 000 y una tasa de cupón anual del 7 %, pretende que se le acredite anualmente un 7 % x $100 000 = $7 000. Asimismo, un banco que aprueba $350,000 a una tasa de interés fija espera recibir pagos de intereses mensuales hasta que el prestatario complete los pagos de la hipoteca años después.

Sin embargo, hay situaciones en las que el prestatario cancela el préstamo antes de tiempo o pide un bono antes de la fecha de vencimiento. Esta amenaza de devolución prematura del principal se conoce como riesgo de pago anticipado (en la jerga financiera, «pago anticipado» significa la liquidación de una deuda o préstamo a plazos antes de su fecha de vencimiento oficial). Cada instrumento de deuda lo lleva, y cada prestamista lo enfrenta, hasta cierto punto. El riesgo es que el prestamista no obtenga el flujo de ingresos por intereses durante el período que esperaba.

La razón más común para el pago anticipado de un préstamo es una caída en las tasas de interés, lo que brinda una oportunidad para que un prestatario o emisor de bonos refinancie su deuda a una tasa de interés más baja.

Para compensar a los prestamistas en caso de que un prestatario pague el préstamo antes de lo programado, se cobra una tarifa o prima por pago anticipado, conocida como mantenimiento de rendimiento. En efecto, el mantenimiento del rendimiento permite al prestamista obtener su rendimiento original sin sufrir ninguna pérdida.

El mantenimiento del rendimiento es más común en la industria hipotecaria comercial. Por ejemplo, imaginemos al propietario de un edificio que ha solicitado un préstamo para comprar una propiedad adyacente. Es una hipoteca a 30 años, pero a los cinco años las tasas de interés han bajado considerablemente y el propietario decide refinanciar. Pide dinero prestado a otro prestamista y paga su antigua hipoteca. Si el banco que emitió esa hipoteca impuso una tarifa o prima de mantenimiento de rendimiento, podría reinvertir el dinero que se le devolvió, más el monto de la multa, en valores del Tesoro seguros y recibir el mismo flujo de efectivo que recibiría si hubiera recibido todo. pagos programados del préstamo durante toda la duración del préstamo.

Cómo calcular el mantenimiento del rendimiento

La fórmula para calcular una prima de mantenimiento de rendimiento es:

Mantenimiento del Rendimiento = Valor Presente de los Pagos Restantes de la Hipoteca x (Tasa de Interés – Rendimiento del Tesoro)

El factor de valor presente en la fórmula se puede calcular como (1 – (1+r)-n/12)/r

donde r = rendimiento del Tesoro

n = número de meses

Por ejemplo, suponga que un prestatario tiene un saldo restante de $ 60,000 en un préstamo con un interés del 5%. El plazo restante del préstamo es exactamente cinco años o 60 meses. Si el prestatario decide pagar el préstamo cuando el rendimiento de las notas del Tesoro a 5 años cae al 3%, el mantenimiento del rendimiento se puede calcular de esta manera.

Paso 1: VP = [(1 – (1.03)-60/12)/0.03] x $60,000

PV = 4,58 x 60.000 dólares

VP = $274,782.43

Paso 2: Mantenimiento de Rendimiento = $274,782.43 x (0.05 – 0.03)

Mantenimiento de Rendimiento = $274,782.43 x (0.05 – 0.03)

Mantenimiento de rendimiento = $ 5,495.65

El prestatario tendrá que pagar $5,495.65 adicionales para prepagar su deuda.

Si los rendimientos del Tesoro suben desde donde estaban cuando se tomó un préstamo, el prestamista puede obtener una ganancia aceptando el monto del reembolso anticipado del préstamo y prestando el dinero a una tasa más alta o invirtiendo el dinero en bonos del Tesoro que pagan más. En este caso, no hay pérdida de rendimiento para el prestamista, pero aun así cobrará una multa por pago anticipado sobre el saldo de capital.

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