Los compradores de vivienda que buscan financiar la compra de una vivienda con un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) a veces se sorprenden de que no se les permita comprar una propiedad en particular porque no cumple con los requisitos de propiedad de la FHA.
La FHA ha establecido estos requisitos estándar mínimos de propiedad para proteger a los prestamistas, pero también protegen a los compradores.
Conclusiones clave
- Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) tienen requisitos, incluidos los estándares mínimos de propiedad, que ayudan a proteger a los prestamistas y compradores.
- Las viviendas financiadas con préstamos de la FHA deben cumplir con los estándares de seguridad, protección y solidez, que incluyen áreas como techos, electricidad, calentadores de agua y acceso a la propiedad, entre otros.
- La FHA no exige la reparación de defectos estéticos o menores, el mantenimiento diferido y el desgaste normal si no afectan la seguridad o la solidez de la vivienda.
- Las soluciones alternativas para cumplir con los estándares incluyen que el vendedor haga las reparaciones él mismo antes de vender la propiedad.
- Alternativamente, los compradores que no pueden calificar para un préstamo de la FHA pueden usar otro producto de préstamo, como un préstamo FHA 203(k), que permite la compra de una vivienda que tiene problemas significativos.
Normas mínimas de propiedad de la FHA
Cuando un comprador de vivienda saca una hipoteca, la propiedad sirve como garantía para el préstamo. En otras palabras, si el prestatario deja de hacer los pagos de la hipoteca, el prestamista hipotecario eventualmente ejecutará la hipoteca y tomará posesión de la casa. El prestamista luego venderá la casa como una forma de reclamar la mayor cantidad posible del dinero que aún se adeuda en el préstamo.
Requerir que la propiedad cumpla con los estándares mínimos protege al prestamista. Significa que la propiedad debería ser más fácil de vender y exigir un precio más alto si el prestamista tiene que embargarla.
Al mismo tiempo, este requisito también protege al prestatario: significa que no tendrá que cargar con costosas facturas de reparación y mantenimiento de la vivienda desde el principio. Además, con un lugar fundamentalmente sólido para vivir, el prestatario puede tener un mayor incentivo para realizar sus pagos a fin de conservar la vivienda.
¿Cuáles son los estándares mínimos de propiedad de la FHA?
Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD), la FHA requiere que las propiedades financiadas con sus productos crediticios cumplan con los siguientes estándares mínimos:
- La seguridad: La casa debe proteger la salud y la seguridad de los ocupantes.
- Seguridad: El hogar debe proteger la seguridad de la propiedad.
- Solvencia: La propiedad no debe tener deficiencias físicas o condiciones que afecten su integridad estructural.
HUD requiere que un tasador observe la condición de la propiedad e informe los resultados en el formulario de tasación de la FHA. Las tasaciones de propiedades son uno de los muchos requisitos que los compradores deben cumplir antes de cerrar un trato.
Para viviendas unifamiliares separadas, el tasador debe usar un formulario llamado Informe Uniforme de Tasación Residencial. El formulario le pide al tasador que describa las características básicas de la propiedad, como la cantidad de pisos, el año en que se construyó, los pies cuadrados, la cantidad de habitaciones y la ubicación. También requiere que el tasador describa la condición de la propiedad, incluidas las reparaciones necesarias, cualquier deterioro, renovaciones, etc. Además, el tasador debe evaluar cualquier condición adversa que afecte la habitabilidad, la solidez o la integridad estructural de la propiedad.
El formulario de tasación de unidades de condominio es similar pero tiene preguntas específicas del condominio sobre las áreas comunes, la asociación de propietarios, la cantidad de unidades ocupadas por los propietarios, etc.
La FHA no exige la reparación de defectos estéticos o menores, el mantenimiento diferido y el desgaste normal si no afectan la seguridad o la solidez de la vivienda. La FHA dice que los ejemplos de tales problemas incluyen, entre otros, los siguientes:
- faltan pasamanos
- Puertas de salida rotas o dañadas que de otra manera son operables
- Vidrio de ventana agrietado
- Superficies de pintura defectuosa en casas construidas después de 1978 (debido a los peligros de la pintura con plomo)
- Fugas menores de plomería (como grifos que gotean)
- Acabados o revestimientos de pisos defectuosos (desgastados hasta el final, alfombras muy sucias)
- Evidencia de daños previos (no activos) por insectos/organismos destructores de la madera donde no hay evidencia de daños estructurales no reparados
- Encimeras podridas o gastadas
- Yeso, yeso u otros materiales de paredes y techos dañados en casas construidas después de 1978
- Mano de obra pobre
- Riesgos de tropiezos (aceras agrietadas o parcialmente levantadas, alfombras mal instaladas)
- Espacios de arrastre con escombros y basura
- Falta de una superficie de entrada para todo clima
Una tasación es válida por 120 días, pero se puede extender bajo ciertas circunstancias; por ejemplo, si el prestatario firmó un contrato de venta antes de la fecha de vencimiento de la tasación, se puede extender por 30 días.
Problemas más comunes de seguridad, protección y solidez de la propiedad
Hay muchas áreas en las que la FHA exige que se resuelvan los problemas para cerrar la venta. Estos son algunos de los problemas más comunes que probablemente enfrenten los compradores de vivienda:
Electricidad y calefacción
- La caja eléctrica no debe tener cables deshilachados o expuestos.
- Todas las habitaciones habitables deben tener una fuente de calor en funcionamiento (excepto en algunas ciudades seleccionadas con inviernos templados).
techos y áticos
- El techo debe mantener la humedad fuera.
- Se debe esperar que el techo dure al menos dos años más.
- El tasador debe inspeccionar el ático en busca de evidencia de posibles problemas en el techo.
- El techo no puede tener más de tres capas de cubierta.
- Si la inspección revela la necesidad de reparar el techo y el techo ya tiene tres o más capas de techo, la FHA requiere un techo nuevo.
Calentadores de agua
El calentador de agua debe tener una válvula de alivio de temperatura y presión con tubería por seguridad y debe transmitirse con la propiedad.
Peligros y molestias
Una serie de condiciones entran en esta categoría. Incluyen pero no se limitan a lo siguiente:
- Suelo contaminado
- Proximidad a un sitio de desechos peligrosos
- Pozos de petróleo y gas ubicados en la propiedad.
- Tráfico pesado
- Ruido y peligros del aeropuerto
- Otras fuentes de ruido excesivo
- Proximidad a algo que podría explotar, como una línea de petróleo de alta presión
- Proximidad a líneas eléctricas de alta tensión
- Proximidad a una torre de transmisión de radio o TV
Acceso a la propiedad
La propiedad debe proporcionar un acceso seguro y adecuado para peatones y vehículos, y la calle debe tener una superficie resistente a todo clima para que los vehículos de emergencia puedan acceder a la propiedad bajo cualquier condición climática.
Solidez estructural
Cualquier condición estructural defectuosa y cualquier otra condición que pueda conducir a futuros daños estructurales debe remediarse antes de que la propiedad pueda venderse. Estos incluyen construcción defectuosa, humedad excesiva, fugas, descomposición, daño por termitas y asentamiento continuo.
Amianto
Si un área de la casa contiene asbesto que parece estar dañado o deteriorado, la FHA requiere una inspección adicional por parte de un profesional de asbesto.
Baños
La casa debe tener un inodoro, lavabo y ducha. Este requisito puede sonar tonto, pero se sorprendería de lo que las personas se llevarán cuando se les ejecute una hipoteca y lo que los vándalos robarán de una casa vacía.
Remedios para propiedades por debajo de los estándares mínimos
Hay opciones para los compradores de vivienda que se han enamorado de una propiedad que tiene uno de estos problemas que potencialmente acaban con la negociación.
El primer paso debe ser pedirle al vendedor que haga las reparaciones necesarias. Si el vendedor no puede permitirse hacer ninguna reparación, tal vez se pueda aumentar el precio de compra para que los vendedores recuperen su dinero al cierre. Por lo general, la situación funciona al revés: si una propiedad tiene problemas importantes, el comprador solicitará un precio más bajo para compensar. Sin embargo, si la propiedad ya tiene un precio por debajo del mercado o si el comprador la quiere lo suficiente, aumentar el precio para garantizar que se completen las reparaciones (y se cierre la transacción) podría ser una opción.
Si el vendedor es un banco, es posible que no esté dispuesto a realizar ninguna reparación. En este caso, el trato está muerto. La propiedad tendrá que ir a un comprador en efectivo o a un comprador que no pertenezca a la FHA cuyo prestamista les permita comprar la propiedad en las condiciones actuales.
Muchos compradores de vivienda simplemente tendrán que seguir buscando hasta que encuentren una propiedad mejor que cumpla con los estándares de la FHA. Esta realidad puede ser frustrante, especialmente para compradores con fondos limitados y propiedades limitadas en su rango de precios.
Algunos compradores de vivienda pueden obtener la aprobación de un producto de préstamo diferente. Un préstamo que no sea de la FHA puede proporcionar más libertad de acción sobre las condiciones en las que puede estar la propiedad, pero el prestamista seguirá teniendo sus propios requisitos. Por lo tanto, este enfoque puede no tener éxito. Otra opción es solicitar un préstamo FHA 203(k), que permite la compra de una vivienda que presenta importantes problemas de reparación y mantenimiento.
¿Quién paga por una tasación de la FHA?
En general, el prestatario paga la tarifa de tasación. Depende del prestatario negociar el costo.
¿Cuánto cuesta una tasación de la FHA?
Una tasación de la FHA cuesta casi lo mismo que una tasación de una hipoteca convencional, en el rango de unos pocos cientos de dólares. El costo puede variar según el tipo de propiedad y el lugar donde se encuentre.
¿Qué es un préstamo FHA 203(k)?
Un préstamo FHA 203(k) permite a los prestatarios financiar tanto la compra de una vivienda como sus reparaciones. El programa de préstamos 203(k) está diseñado para apoyar la propiedad de vivienda entre los hogares de bajos ingresos y les permite rehabilitar propiedades como su residencia principal.
La línea de fondo
Los préstamos de la FHA facilitan que los prestatarios califiquen para una hipoteca, pero no necesariamente facilitan la compra de una propiedad. Si una propiedad no cumple con los estándares mínimos para un préstamo de la FHA, muchos compradores simplemente tendrán que seguir buscando hasta encontrar una propiedad mejor que cumpla con los estándares de la FHA, un proceso que puede ser frustrante, especialmente para los compradores con fondos limitados y pocas propiedades. en su rango de precios.
Sin embargo, los prestatarios de la FHA que saben qué esperar cuando compran una casa pueden restringir su búsqueda a propiedades que probablemente cumplan con las pautas de la FHA, o al menos evitar poner sus esperanzas en una propiedad que necesita reparaciones antes de que la tasen.
