límite ARM anual

¿Qué es un límite ARM anual?

Un tope ARM anual es una cláusula en el contrato de una hipoteca de tasa ajustable (ARM), que limita el posible aumento en la tasa de interés del préstamo durante cada año. El tope, o límite, generalmente se define en términos de tasa, pero el monto en dólares del pago de capital e intereses también puede tener un tope.

Los topes anuales están diseñados para proteger a los prestatarios contra un aumento repentino y excesivo de sus pagos mensuales cuando las tasas suben bruscamente durante un período corto de tiempo.

Conclusiones clave

  • Un tope ARM anual es un límite de tasa de interés, que denota la tasa más alta posible que un prestatario puede tener que pagar en una hipoteca de tasa ajustable (ARM) en un año determinado.
  • La mayoría de las veces, la tasa de interés estará limitada a una ARM, pero algunas ARM pueden limitar la cantidad mensual o anual en dólares que se paga.
  • Además de los topes anuales que se restablecen cada 12 meses, también puede haber un tope de tasa de interés de por vida sobre el préstamo.

Comprensión de los límites anuales de ARM

Con un ARM, la tasa de interés inicial se fija por un período de tiempo — cinco años, por ejemplo, en el caso de un ARM 5/1 — después del cual se restablece periódicamente en función de las tasas de interés actuales. Los ARM también suelen tener límites máximos de tasas de por vida que establecen límites sobre cuánto pueden aumentar los intereses durante la vigencia del préstamo.

Los ARM con una tasa de interés limitada tienen una estructura de tasa variable, que incluye una tasa indexada y un margen por encima de ese índice. Hay varios índices populares que se utilizan para diferentes tipos de ARM, como la tasa preferencial o la tasa de fondos federales. La tasa de interés de una ARM con su índice es un ejemplo de una tasa de interés totalmente indexada. Una tasa indexada se basa en la tasa más baja que los acreedores están dispuestos a ofrecer. El diferencial o margen se basa en el perfil crediticio del prestatario y lo determina el asegurador.

La tasa de interés anual de un préstamo ARM con un límite anual solo aumentará tanto como lo permitan los términos en puntos porcentuales, independientemente de cuánto aumenten las tasas durante el período inicial. Por ejemplo, un ARM del 5% que se fija durante tres años con un límite del 2% solo se puede ajustar al 7% en el cuarto año, incluso si las tasas aumentan en un 4% durante el plazo fijo inicial del préstamo. Un préstamo con un límite en dólares solo puede aumentar hasta cierto punto, aunque este tipo de límite puede dar lugar a una amortización negativa en algunos casos.

Ejemplo de un BRAZO con tope

Los ARM tienen muchas variaciones de estructuras de tope de tasas de interés. Por ejemplo, digamos que un prestatario está considerando una ARM 5/1, que requiere una tasa de interés fija durante cinco años seguida de una tasa de interés variable, que se restablece cada 12 meses.

Con este producto hipotecario, al prestatario se le ofrece una estructura de tope de tasa de interés de 2-2-5. La estructura del tope de tipos de interés se desglosa de la siguiente manera:

  • El primer número se refiere al límite de aumento incremental inicial después de que expira el período de tasa fija. En otras palabras, el 2% es el máximo que puede aumentar la tasa después de que finaliza el período de tasa fija en cinco años. Entonces, si la tasa fija se fijara en 3.5%, el límite de la tasa sería 5.5% después del final del período de cinco años.
  • El segundo número es un límite de aumento incremental periódico de 12 meses, lo que significa que una vez que haya expirado el período de cinco años, la tasa se ajustará a las tasas actuales del mercado una vez al año. En este ejemplo, el ARM tendría un límite del 2% para ese ajuste. Es bastante común que el límite periódico sea idéntico al límite inicial.
  • El tercer número es el límite de por vida, que establece el límite máximo de la tasa de interés. En este ejemplo, el cinco representa el aumento máximo de la tasa de interés de la hipoteca.

Entonces, digamos que la tasa fija fue de 3.5% y la tasa se ajustó más alto en un 2% durante el aumento incremental inicial a una tasa de 5.5%. Después de 12 meses, las tasas hipotecarias subieron al 8%; la tasa del préstamo se ajustaría al 7.5% debido al tope del 2% para el ajuste anual. Si las tasas luego aumentan en otro 2%, el préstamo solo aumentaría en un 1% a 8.5%, porque el límite de por vida es cinco puntos porcentuales por encima de la tasa fija original.

Los altibajos de un brazo

Los ARM a menudo permiten a los prestatarios calificar para préstamos hipotecarios iniciales más grandes porque aseguran un pago más bajo durante un período de tiempo. Los usuarios de una ARM pueden beneficiarse cuando las tasas de interés disminuyen, reduciendo la tasa de interés anual pagada. Al mismo tiempo, por supuesto, durante un período de tasas en aumento, las ARM pueden aumentar mucho más de lo que hubiera sido una hipoteca de tasa fija.

Por ejemplo, si un comprador saca una ARM al 3,5% a tres años fijos y las tasas aumentan un 4% durante ese período, este aumento de la tasa anual inicial se limitará al límite anual. Sin embargo, en los años siguientes, es posible que la tasa continúe aumentando y, finalmente, se ponga al día con las tasas actuales, que pueden seguir subiendo.

Eventualmente, una ARM de 3.5%, que inicialmente era competitiva con una tasa fija de 4.25%, podría terminar siendo significativamente más alta. Los prestatarios de ARM a menudo buscan cambiar a una tasa fija cuando las tasas están subiendo, pero aún así pueden terminar pagando más después de haber usado el ARM.