¿Qué es el índice de servicio total de la deuda (TDS)?
El término índice de servicio total de la deuda (TDS, por sus siglas en inglés) se refiere a una medida del servicio de la deuda que los prestamistas financieros utilizan para determinar la proporción de los ingresos brutos que ya se gastan en pagos relacionados con la vivienda y otros pagos similares. Los prestamistas consideran los impuestos a la propiedad, los saldos de las tarjetas de crédito y otras obligaciones mensuales de deuda de cada prestatario potencial para calcular la relación entre los ingresos y la deuda, y luego comparan ese número con el punto de referencia del prestamista para decidir si extender o no el crédito.
Cómo funciona el índice de servicio de deuda total (TDS)
Un índice de servicio total de la deuda (TDS) ayuda a los prestamistas a determinar si un prestatario puede administrar los pagos mensuales y reembolsar el dinero que pide prestado. Al solicitar una hipoteca, o cualquier otro tipo de préstamo, los prestamistas analizan qué porcentaje de los ingresos de un prestatario se gastaría en el pago de la hipoteca, impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, seguros para propietarios de viviendas, cuotas de asociación y otras obligaciones.
Los prestamistas también determinan qué parte de los ingresos de un solicitante ya se utiliza para pagar saldos de tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, pensión alimenticia y manutención infantil, préstamos para automóviles y otras deudas que aparecen en el informe crediticio del prestatario. Un ingreso estable, el pago puntual de facturas y un puntaje crediticio sólido no son los únicos factores para extender una hipoteca.
TDS=Renta familiar brutaAMPERIO+Impuestos de propiedad+ODPdonde:TDS=Índice total de servicio de la deudaAMPERIO=Pagos hipotecarios anualesODP=Otros pagos de deuda
Los prestatarios con índices de TDS más altos tienen más probabilidades de tener dificultades para cumplir con sus obligaciones de deuda que los prestatarios con índices más bajos. Debido a esto, la mayoría de los prestamistas no otorgan hipotecas calificadas a prestatarios con índices de TDS que exceden el 43%. En su lugar, prefieren cada vez más una proporción del 36% o menos para la aprobación de préstamos.
Conclusiones clave
- El índice de servicio de la deuda total es una métrica de préstamos utilizada por los prestamistas hipotecarios para evaluar la capacidad de un prestatario para tomar un préstamo.
- El índice de servicio de la deuda total, a diferencia del índice de servicio de la deuda bruta, incluye deudas y obligaciones relacionadas con la vivienda y no relacionadas con la vivienda.
- Por lo general, es necesario un índice de TDS por debajo del 43% para obtener una hipoteca, y muchos prestamistas adoptan niveles más estrictos.
Consideraciones Especiales
Recuerde, existen otros factores que los prestamistas toman en consideración al determinar si deben adelantar crédito a ciertos prestatarios. Por ejemplo, un prestamista pequeño que tiene menos de $ 2 mil millones en activos el año anterior y proporciona 500 hipotecas o menos en los últimos 12 meses puede ofrecer una hipoteca calificada a un prestatario con una tasa de TDS superior al 43%.
Los prestamistas suelen preferir a los prestatarios que tienen una tasa total de servicio de la deuda del 36%.
Los historiales crediticios y las puntuaciones crediticias se encuentran entre esos factores. Las personas con puntajes de crédito más altos tienden a administrar sus deudas de manera más responsable al mantener una cantidad razonable de deuda, hacer pagos a tiempo y mantener bajos los saldos de las cuentas.
Además de puntajes crediticios más altos, los prestamistas más grandes pueden otorgar hipotecas a los prestatarios que tienen ahorros mayores y montos de pago inicial si esos factores demuestran que el prestatario puede reembolsar razonablemente el préstamo a tiempo. Los prestamistas también pueden considerar otorgar crédito adicional a los prestatarios con quienes tienen relaciones duraderas.
Relación de servicio de deuda total (TDS) frente a relación de servicio de deuda bruta
Aunque el índice de TDS es muy similar al índice de servicio de la deuda bruta (GDS), el GDS de un solicitante no tiene en cuenta los pagos no relacionados con la vivienda, como las deudas de tarjetas de crédito o préstamos para automóviles. Como tal, el índice de servicio de la deuda bruta también puede denominarse índice de gastos de vivienda. Los prestatarios generalmente deben esforzarse por lograr un índice de servicio de la deuda bruta del 28% o menos. Es posible que también escuche que se hace referencia a GDS y TDS como proporciones de Vivienda 1 y Vivienda 2, respectivamente.
En la práctica, el índice de servicio de la deuda bruta, el índice de servicio de la deuda total y el puntaje crediticio del prestatario son los componentes clave analizados en el proceso de suscripción de un préstamo hipotecario. GDS también se puede usar en otros cálculos de préstamos personales, pero se usa más comúnmente en el proceso de préstamos hipotecarios.
Ejemplo de índice de servicio de deuda total (TDS)
Determinar una proporción de TDS implica sumar las obligaciones de deuda mensuales y dividirlas por el ingreso mensual bruto. A continuación, se muestra un ejemplo hipotético para mostrar cómo funciona. Supongamos que una persona con un ingreso mensual bruto de $ 11,000 también tiene pagos mensuales que son:
- $ 2,225 por una hipoteca
- $ 1,000 por un préstamo estudiantil
- $ 350 por un préstamo de motocicleta
- $ 650 para el saldo de una tarjeta de crédito
El total es $ 4,225:
PS2,225+PS1,000+PS350+PS650=PS4,225
Por lo tanto, la proporción de TDS es aproximadamente del 38%:
(PS11,000PS4,225)×100=38.4
Debido a que la proporción es inferior al 43% y no mucho más alta que el 36%, lo más probable es que la persona califique para una hipoteca.
