¿Qué es una hipoteca de duración determinada?
Una hipoteca cerrada (también conocida como “hipoteca cerrada”) es un tipo restrictivo de hipoteca que no se puede pagar por adelantado, renegociar o refinanciar sin pagar los costos de rotura u otras multas al prestamista.
Este tipo de hipoteca tiene sentido para los compradores de vivienda que no planean mudarse pronto y aceptarán un compromiso a más largo plazo a cambio de una tasa de interés más baja. Las hipotecas de duración determinada también prohíben pignorar garantías que ya se hayan comprometido con otra parte.
Estos pueden contrastarse con las hipotecas de duración indefinida.
Conclusiones clave
- Una hipoteca de duración determinada impone varias restricciones al prestatario a cambio de una tasa de interés más baja.
- Las limitaciones pueden incluir multas por pago anticipado o prohibir a los prestatarios utilizar el valor líquido de la vivienda para asegurar una hipoteca o línea de crédito adicional.
- Si se violan estas restricciones, el prestatario deberá pagar multas.
- Las hipotecas de duración determinada suelen ser menos riesgosas para los prestamistas.
Comprender las hipotecas de capital fijo
Una hipoteca cerrada puede tener una tasa de interés fija o variable, pero conlleva varias restricciones para el prestatario.
Por ejemplo, las hipotecas cerradas impiden que el prestatario utilice el valor acumulado de la vivienda que ha construido como garantía para financiamiento adicional. Por lo tanto, si un prestatario tiene 15 años en una hipoteca cerrada a 30 años y ha pagado la mitad de su deuda, no puede obtener un préstamo con garantía hipotecaria u otra forma de financiamiento sin el permiso del prestamista original y sin pagar la tarifa de rotura. Además, el prestatario de una hipoteca de duración determinada se enfrentará a una multa por pago anticipado si paga el capital de la hipoteca antes de tiempo.
Los prestamistas pueden ofrecer hipotecas cerradas como una forma de mitigar el riesgo al otorgar financiamiento al prestatario. Si el prestatario incumple con la hipoteca o entra en bancarrota, al tener una hipoteca de duración determinada, el prestamista puede estar seguro de que ningún otro prestamista puede reclamar la casa como garantía. A cambio, el prestamista que ofrece la hipoteca de duración determinada podría estructurar el acuerdo para otorgar al prestatario tasas de interés más bajas.
Hipotecas abiertas frente a hipotecas cerradas
Las hipotecas de capital variable se pueden contrastar con las hipotecas de capital variable.
Por lo general, una hipoteca de duración determinada no se puede renegociar, reembolsar ni refinanciar hasta que se haya liquidado la totalidad de la hipoteca, o al menos no sin pagar una tarifa significativa. Pero las hipotecas cerradas también suelen tener tasas de interés más bajas porque los prestamistas las consideran de menor riesgo.
Una hipoteca de duración indefinida, por otro lado, se puede pagar anticipadamente. Los pagos generalmente se pueden realizar en cualquier momento, y esto significa que los prestatarios pueden liquidar su hipoteca mucho más rápidamente y sin cargo adicional. Sin embargo, las hipotecas de duración indefinida también suelen tener una tasa de interés más alta.
También existen otros tipos de hipotecas, llamadas hipotecas convertibles, que intentan ofrecer lo mejor de ambos mundos combinando las características de las hipotecas abiertas y cerradas.
Pros y contras de una hipoteca de duración determinada
La principal ventaja de una hipoteca de duración determinada es su tasa de interés más baja. Los prestamistas generalmente ofrecerán sus tasas de interés más bajas en hipotecas cerradas, y los prestatarios pueden estar seguros de que esta tasa no cambiará durante la duración de la hipoteca.
Esto hace que las hipotecas cerradas sean una excelente opción si planea tener su hipoteca por un período prolongado y no le importa pagarla lenta y constantemente, o si simplemente prefiere la seguridad de saber que los pagos de su hipoteca serán los mismos durante la duración total de su hipoteca.
La desventaja de una hipoteca cerrada es que pierde flexibilidad con este modelo. Si hereda una suma significativa de dinero y tiene una hipoteca a plazo fijo, y desea utilizar el dinero para liquidarla más rápidamente, no podrá hacerlo.
De manera similar, las hipotecas de duración indefinida pueden ser mejores para las personas cuyas carreras aún se están desarrollando rápidamente, porque este arreglo les permite adaptar sus reembolsos a sus ingresos, en lugar de a una suma acordada. Debido a esto, las hipotecas abiertas pueden ayudarlo a liquidar su hipoteca más rápido, aunque a una tasa de interés más alta.
Otras Consideraciones
Si un propietario puede obtener un préstamo con garantía hipotecaria, por ejemplo, si su hipoteca principal es indefinida.–entonces el nuevo financiamiento podría clasificarse como una segunda hipoteca a plazo cerrado. A diferencia de una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), este tipo de financiación no se puede ampliar para permitir que el prestatario saque aún más dinero contra la vivienda.
Los compradores de vivienda que estén considerando una hipoteca de duración determinada deben revisar completamente los términos y comprender el alcance total de las condiciones. Si bien las tasas de interés más bajas de la hipoteca pueden ser atractivas, la compensación es que los prestatarios estarán limitados en la forma en que estructuran sus finanzas. Por ejemplo, un prestatario que quiera liquidar su préstamo antes de tiempo para ahorrar en intereses se enfrentará a una multa o se verá obligado a pagar los intereses en curso durante toda la vigencia de la hipoteca.
