hipoteca 80-10-10

¿Qué es una hipoteca 80-10-10?

Una hipoteca 80-10-10 es un préstamo en el que la primera y la segunda hipoteca se obtienen simultáneamente. El gravamen de la primera hipoteca se toma con una relación préstamo-valor (LTV) del 80%, lo que significa que es el 80% del costo de la vivienda; el gravamen de la segunda hipoteca tiene una relación LTV del 10% y el prestatario hace un pago inicial del 10%.

Este arreglo se puede contrastar con la hipoteca individual tradicional con un monto de pago inicial del 20%.

La hipoteca 80-10-10 es un tipo de hipoteca piggyback.

Conclusiones clave

  • Una hipoteca 80-10-10 se estructura con dos hipotecas: la primera es un préstamo a tasa fija al 80% del costo de la vivienda; el segundo es del 10% como préstamo con garantía hipotecaria; y el 10% restante como pago inicial en efectivo.
  • Este tipo de esquema hipotecario reduce el pago inicial de una vivienda sin tener que pagar un seguro hipotecario privado (PMI), lo que ayuda a los prestatarios a obtener una vivienda más fácilmente con los costos iniciales.
  • Sin embargo, los prestatarios enfrentarán pagos hipotecarios mensuales relativamente más altos y es posible que vean pagos más altos adeudados en el préstamo ajustable si aumentan las tasas de interés.

Comprender una hipoteca 80-10-10

​​​​​​​Cuando un posible propietario compra una casa con un pago inicial inferior al 20 % estándar, debe pagar un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés). PMI es un seguro que protege a la institución financiera que presta el dinero contra el riesgo de que el prestatario no cumpla con un préstamo. Los prestatarios utilizan con frecuencia una hipoteca 80-10-10 para evitar pagar el PMI, lo que aumentaría el pago mensual del propietario.

En general, las hipotecas 80-10-10 tienden a ser populares en momentos en que los precios de las viviendas se aceleran. A medida que las casas se vuelven menos asequibles, hacer un pago inicial del 20% en efectivo puede ser difícil para una persona. Las hipotecas superpuestas permiten a los compradores pedir prestado más dinero de lo que podría sugerir su pago inicial.

La primera hipoteca de una hipoteca 80-10-10 suele ser siempre una hipoteca de tasa fija. La segunda hipoteca suele ser una hipoteca de tasa ajustable, como un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).

Beneficios de una hipoteca 80-10-10

La segunda hipoteca funciona como una tarjeta de crédito, pero con una tasa de interés más baja, ya que la respaldará el capital de la vivienda. Como tal, solo genera intereses cuando lo usa. Esto significa que puede pagar el préstamo con garantía hipotecaria o HELOC en su totalidad o en parte y eliminar los pagos de intereses sobre esos fondos. Además, una vez liquidada, la HELOC permanece. Esta línea de crédito puede actuar como un fondo de emergencia para otros gastos, como renovaciones en el hogar o incluso educación.

Un préstamo 80-10-10 es una buena opción para las personas que están tratando de comprar una casa pero que aún no han vendido su casa existente. En ese escenario, utilizarían el HELOC para cubrir una parte del pago inicial de la nueva casa. Pagarían el HELOC cuando se venda la antigua casa.

Las tasas de interés de HELOC son más altas que las de las hipotecas convencionales, lo que compensará un poco los ahorros obtenidos al tener una hipoteca del 80%. Si tiene la intención de pagar el HELOC dentro de unos años, esto puede no ser un problema.

Cuando los precios de las casas están subiendo, su capital aumentará junto con el valor de su casa. Pero en una recesión del mercado inmobiliario, podría quedar peligrosamente bajo el agua con una casa que vale menos de lo que debe.

Ejemplo de una hipoteca 80-10-10

La familia Doe quiere comprar una casa por $300,000 y tienen un pago inicial de $30,000, que es el 10% del valor total de la casa. Con una hipoteca convencional del 90 %, deberán pagar el PMI además de los pagos mensuales de la hipoteca. Además, una hipoteca del 90% generalmente tendrá una tasa de interés más alta.

En cambio, la familia Doe puede obtener una hipoteca del 80 % por $240 000, posiblemente a una tasa de interés más baja, y evitar la necesidad de un PMI. Al mismo tiempo, sacarían una segunda hipoteca al 10% de $30,000. Lo más probable es que sea un HELOC. El pago inicial seguirá siendo del 10%, pero la familia evitará los costos de PMI, obtendrá una mejor tasa de interés y, por lo tanto, tendrá pagos mensuales más bajos.

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