Ganar dinero en bienes raíces residenciales

Muchos inversionistas inmobiliarios entusiasmados piensan que pueden enriquecerse mediante el uso de un préstamo bancario para comprar y mejorar casas que necesitan reparaciones locales. Si bien invertir en bienes raíces puede ser mejor que invertir en el mercado de valores, debido a que la existencia de mercados inmobiliarios locales pequeños crea ineficiencias que los inversores pueden explotar, necesitará un nivel más avanzado de comprensión para ganar dinero en bienes raíces residenciales. Para pasar de manitas a magnate inmobiliario, debe comprender el mercado, así como los tres ingredientes clave de las sólidas ganancias inmobiliarias.

Busque un Mercado Nacional Saludable

Si bien los inversionistas inmobiliarios experimentados y astutos pueden ganar algo de dinero en un entorno inmobiliario débil en todo el país, las probabilidades están en su contra; las probabilidades de éxito para los inversores más nuevos en dicho mercado son aún peores. El aumento de las tasas de interés puede arrojar mucha agua fría en un mercado inmobiliario que de otro modo estaría caliente, porque aquellos que han comprado bienes raíces con hipotecas de tasa ajustable tienen que pagar más para mantenerlos, y no todos pueden pagarlos. Esto conduce a una demanda reducida de bienes raíces, y los precios caen en consecuencia.

Por lo tanto, cuando comienza a construir su cartera de bienes raíces, el momento ideal es en un entorno de tasas de interés decrecientes. En términos generales, no solo su préstamo será menos costoso, sino que, a menos que se produzca una crisis crediticia momentánea, es probable que la demanda sea mayor, lo que se puede soportar con una buena gestión del capital.

Otro rasgo deseable es un producto interno bruto (PIB) saludable, ya que esta cifra realmente habla de la salud general del sistema económico que respalda el mercado inmobiliario. En tiempos de un PIB saludable, como un crecimiento de más del 3% anual, es raro ver debilidades inmobiliarias significativas.

Por último, los datos de la tasa de desempleo suelen ser el principal indicador de la debilidad del mercado. Si las personas ven pocas perspectivas de ingresos en el lugar donde viven, se mudan. A su vez, esto reduce en gran medida la apreciación del precio de la vivienda (HPA).

Elija una ubicación específica

Si encuentra tasas de interés planas o decrecientes, un crecimiento decente del PIB y tasas de desempleo respetables en el mercado nacional, puede comenzar a buscar un mercado local deseable. Busque un área con un potencial de apreciación relativamente fuerte, en relación con otros mercados. Los datos de desempleo bien publicitados del índice de precios de la vivienda Case-Shiller, la Oficina de Estadísticas Laborales u otras fuentes son excelentes indicadores de la salud futura de los principales mercados inmobiliarios.

Los datos locales de desempleo suelen ser muy indicativos de los datos de vivienda. El inversionista inteligente busca invertir en una ciudad que muestre tendencias de desempleo saludables y datos HPA relativamente sólidos. Con suerte, esta es una ciudad donde usted vive y, por lo tanto, tiene una gran comprensión de los caprichos del mercado local y, por lo tanto, puede administrar fácilmente la propiedad. Sin embargo, con controles de gestión sólidos, puede ser posible invertir con éxito en otros lugares donde los socios de gestión de calidad están disponibles.

Encuentre el punto de inflexión de la expansión urbana

Una vez que haya encontrado la ciudad ideal para su inversión deseada, busque el punto de acceso de expansión urbana. Si ve que la ciudad se está expandiendo y puede tolerar algunos riesgos, entonces invierta en bienes raíces en el perímetro. Sin embargo, si el mercado parece inquietante o vago, apéguese a los anillos interiores, para tener un amortiguador contra la expansión urbana inversa.

Las señales de advertencia que le indican que se mantenga alejado del perímetro incluyen cambios importantes en el desempleo y/o una desaceleración del crecimiento económico en el área local. También podría observar la salud empresarial subyacente de los principales empleadores en el área. Si es débil, es probable que se produzcan despidos, lo que podría comenzar a suprimir los valores inmobiliarios debido al desgaste marginal de la oferta laboral. Si la salud empresarial de los principales empleadores del área es fuerte, lo contrario es cierto.

Los valores inmobiliarios pueden variar ampliamente dentro de un área metropolitana. Por ejemplo, si el HPA promedio en una ciudad es del 5 %, puede ser del 2 % en el centro, del 6 % en el primer anillo suburbano y del 10 % en el segundo anillo suburbano. El tercer anillo probablemente sería tierra de cultivo con un modesto potencial HPA. Tenga en cuenta el fenómeno aquí: su apreciación inmobiliaria más volátil ocurrirá en el anillo exterior adyacente a las tierras de cultivo, porque esta es la cúspide exterior de la ciudad. Este apalancamiento de ubicación se puede explotar al poseer la ventaja en los mercados en crecimiento. Lógicamente, en un mercado a la baja, le gustaría estar en el centro. Aquí es donde es probable que ocurra la menor depreciación, ya que los mercados inmobiliarios llenos hacen que este sea el lugar menos probable para la interrupción del equilibrio en la oferta y la demanda.

Comprender el riesgo de inversión en diferentes áreas de la ciudad es muy similar a comprender cómo se comportan los instrumentos financieros en general. Piense en el área urbana de una ciudad como bonos de grado de inversión, el primer anillo suburbano como acciones y el anillo exterior como derivados. Comprender dónde está ocurriendo la inflexión de expansión urbana en una ciudad puede impulsar los rendimientos al alza o proteger la inversión a la baja.

Para divertirnos, pelemos la cebolla una capa más, para encontrar las áreas más calientes. Suponga que decide invertir en el perímetro, ya que ve un crecimiento económico y una demanda laboral creciente en el área. Podría tratar de anticipar la ubicación de los semáforos. Ahí es donde se construirán futuras propiedades comerciales, como centros comerciales suburbanos; a medida que el desarrollo de bienes raíces residenciales se llena alrededor de estos futuros centros comerciales, es probable que los valores de las propiedades aumenten significativamente en relación con los rendimientos promedio de bienes raíces.

La línea de fondo

La oportunidad de obtener tasas de rendimiento superiores a la media parece mayor en el ámbito inmobiliario que en el ámbito de los instrumentos financieros, ya que hay menos ojos mirando las unidades no homogéneas. Conocer el mercado local también produce una ventaja de inversión. Una estrategia a largo plazo o de comprar y mantener es mejor si tiene un capital amplio y oportunidades limitadas, mientras que una estrategia a corto plazo o de inversión tendría más sentido si tiene un capital limitado y una gran comprensión de los puntos clave. Independientemente de su marco de tiempo, primero debe buscar un mercado nacional sólido, luego una región donde los datos publicados muestren una oportunidad HPA decente. Finalmente, juegue el perímetro de expansión urbana si cree que el área está creciendo, o manténgase alejado de él si ve que se está reduciendo. Comprender estos puntos clave puede ayudar a maximizar el valor de cualquier cartera de bienes raíces.

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