Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT)

¿Qué es un fondo de inversión en bienes raíces (REIT)?

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es una empresa que posee, opera o financia bienes raíces que generan ingresos.

Siguiendo el modelo de los fondos mutuos, los REIT agrupan el capital de numerosos inversores. Esto hace posible que los inversionistas individuales obtengan dividendos de las inversiones inmobiliarias, sin tener que comprar, administrar o financiar ninguna propiedad por sí mismos.

Conclusiones clave

  • Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es una empresa que posee, opera o financia propiedades que generan ingresos.
  • Los REIT generan un flujo de ingresos constante para los inversores, pero ofrecen poco en cuanto a la apreciación del capital.
  • La mayoría de los REIT cotizan en bolsa como acciones, lo que los hace muy líquidos (a diferencia de las inversiones inmobiliarias físicas).
  • Los REIT invierten en la mayoría de los tipos de propiedades inmobiliarias, incluidos edificios de apartamentos, torres de telefonía móvil, centros de datos, hoteles, instalaciones médicas, oficinas, centros comerciales y almacenes.

Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT)

Cómo funcionan los REIT

El Congreso estableció los REIT en 1960 como una enmienda a la Extensión del impuesto al consumo de cigarros. La disposición permite a los inversionistas comprar acciones en carteras de bienes raíces comerciales, algo que anteriormente solo estaba disponible para personas adineradas y a través de grandes intermediarios financieros.

Las propiedades en una cartera de REIT pueden incluir complejos de apartamentos, centros de datos, centros de atención médica, hoteles, infraestructura (en forma de cables de fibra, torres de telefonía celular y tuberías de energía), edificios de oficinas, centros minoristas, autoalmacenamiento, terrenos madereros y almacenes.

En general, los REIT se especializan en un sector inmobiliario específico. Sin embargo, los REIT diversificados y especializados pueden tener diferentes tipos de propiedades en sus carteras, como un REIT que consta de oficinas y propiedades comerciales.

Muchos REIT se negocian públicamente en las principales bolsas de valores y los inversores pueden comprarlos y venderlos como acciones durante la sesión de negociación. Estos REIT normalmente se negocian con un volumen sustancial y se consideran instrumentos muy líquidos.

¿Qué califica como REIT?

La mayoría de los REIT tienen un modelo comercial sencillo: el REIT arrienda el espacio y cobra las rentas de las propiedades, luego distribuye esos ingresos como dividendos a los accionistas. Los REIT hipotecarios no son propietarios de bienes inmuebles, sino que los financian. Estos REIT obtienen ingresos de los intereses de sus inversiones.

Para calificar como REIT, una empresa debe cumplir con ciertas disposiciones del Código de Rentas Internas (IRC). Estos requisitos incluyen poseer principalmente bienes inmuebles que generen ingresos a largo plazo y distribuir los ingresos a los accionistas. Específicamente, una empresa debe cumplir con los siguientes requisitos para calificar como REIT:

  • Invertir al menos el 75% de los activos totales en bienes raíces, efectivo o bonos del Tesoro de EE. UU.
  • Derivar al menos el 75 % de los ingresos brutos de alquileres, intereses sobre hipotecas que financian bienes inmuebles o ventas de bienes inmuebles
  • Pagar un mínimo del 90 % de la renta imponible en forma de dividendos de los accionistas cada año
  • Ser una entidad sujeta a impuestos como una corporación
  • Ser administrado por una junta de directores o fideicomisarios
  • Tener al menos 100 accionistas después de su primer año de existencia
  • No tener más del 50% de sus acciones en manos de cinco o menos personas

Hoy en día, se estima que los REIT en conjunto poseen alrededor de $3,5 billones en activos brutos; los REIT de acciones que cotizan en bolsa representan $ 2.5 billones.

Tipos de REIT

Hay tres tipos de REIT:

  • REIT de renta variable. La mayoría de los REIT son REIT de capital, que poseen y administran bienes inmuebles que generan ingresos. Los ingresos se generan principalmente a través de alquileres (no por la reventa de propiedades).
  • REIT hipotecarios. Los REIT hipotecarios prestan dinero a propietarios y operadores de bienes raíces, ya sea directamente a través de hipotecas y préstamos, o indirectamente a través de la adquisición de valores respaldados por hipotecas. Sus ganancias son generadas principalmente por el margen de interés neto: la diferencia entre el interés que ganan sobre los préstamos hipotecarios y el costo de financiar estos préstamos. Este modelo los hace potencialmente sensibles a los aumentos de las tasas de interés.
  • REIT híbridos. Estos REIT utilizan las estrategias de inversión de los REIT de capital e hipotecarios.
Comparación de tipos de REIT

tipo de REIT

Valores en cartera

Equidad

Posee y opera bienes inmuebles que generan ingresos.

Hipoteca

Tiene hipotecas sobre bienes inmuebles

Híbrido

Posee propiedades y tiene hipotecas

Los REIT se pueden clasificar en función de cómo se compran y mantienen sus acciones:

  • REIT que cotizan en bolsa. Las acciones de los REIT que cotizan en bolsa se cotizan en una bolsa de valores nacional, donde los inversores individuales las compran y las venden. Están regulados por la Comisión de Bolsa y Valores de los Estados Unidos (SEC).
  • REIT públicos no cotizados. Estos REIT también están registrados en la SEC, pero no cotizan en bolsas de valores nacionales. Como resultado, son menos líquidos que los REIT que cotizan en bolsa. Aún así, tienden a ser más estables porque no están sujetos a las fluctuaciones del mercado.
  • REIT privados. Estos REIT no están registrados en la SEC y no cotizan en bolsas de valores nacionales. En general, los REIT privados solo se pueden vender a inversores institucionales.

Cómo invertir en REIT

Puede invertir en REIT que cotizan en bolsa, así como en fondos mutuos de REIT y fondos cotizados en bolsa (ETF) de REIT, comprando acciones a través de un corredor. Puede comprar acciones de un REIT no cotizado a través de un corredor o asesor financiero que participe en la oferta del REIT no cotizado.

Los REIT también se incluyen en un número creciente de planes de inversión de beneficios definidos y contribuciones definidas. Se estima que 145 millones de inversores estadounidenses poseen REIT, ya sea directamente o a través de sus ahorros para la jubilación y otros fondos de inversión, según Nareit, una firma de investigación de REIT con sede en Washington, DC.

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A partir de 2022, los REIT poseen colectivamente más de medio millón de propiedades individuales.

Pros y contras de invertir en REIT

Los REIT pueden desempeñar un papel importante en una cartera de inversiones porque pueden ofrecer un dividendo anual fuerte y estable y el potencial de revalorización del capital a largo plazo. El rendimiento del rendimiento total de REIT durante los últimos 20 años ha superado al índice S&P 500, a otros índices y a la tasa de inflación. Como ocurre con todas las inversiones, los REIT tienen sus ventajas y desventajas.

En el lado positivo, los REIT son fáciles de comprar y vender, ya que la mayoría cotizan en bolsas públicas, una característica que mitiga algunos de los inconvenientes tradicionales de los bienes raíces. En cuanto al rendimiento, los REIT ofrecen atractivos rendimientos ajustados al riesgo y un flujo de caja estable. Además, una presencia inmobiliaria puede ser buena para una cartera porque proporciona diversificación e ingresos basados ​​en dividendos, y los dividendos suelen ser más altos de lo que puede lograr con otras inversiones.

En el lado negativo, los REIT no ofrecen mucho en términos de apreciación del capital. Como parte de su estructura, deben devolver el 90% de los ingresos a los inversores. Por lo tanto, solo el 10 % de los ingresos imponibles se puede reinvertir en el REIT para comprar nuevas participaciones. Otros aspectos negativos son que los dividendos de REIT se gravan como ingresos regulares, y algunos REIT tienen altas tarifas de administración y transacción.

Fraude REIT

La Comisión de Bolsa y Valores (SEC) recomienda que los inversores desconfíen de cualquiera que intente vender REIT que no estén registrados en la SEC. Aconseja que «Puede verificar el registro de REIT que cotizan en bolsa y que no cotizan en bolsa a través del sistema EDGAR de la SEC. También puede usar EDGAR para revisar los informes anuales y trimestrales de un REIT, así como cualquier prospecto de oferta».

También es una buena idea consultar al corredor o asesor de inversiones que recomienda el REIT. La SEC tiene una herramienta de búsqueda gratuita que le permite buscar si un profesional de inversiones tiene licencia y está registrado.

Ejemplo del mundo real de un REIT

Otra consideración al elegir REIT es observar los sectores del mercado inmobiliario que están de moda. ¿Qué sectores prósperos de la economía, en general, se pueden aprovechar a través de bienes raíces? Como ejemplo, la atención médica es una de las industrias de más rápido crecimiento en los EE. UU.—especialmente en el crecimiento de edificios médicos, centros de atención ambulatoria, instalaciones para el cuidado de ancianos y comunidades de jubilados.

Varios REIT se centran en este sector. Healthpeak Properties (PEAK), anteriormente HCP, es un ejemplo. A partir de abril de 2022, tenía una capitalización de mercado de casi US $ 18,9 mil millones, con unas 4 millones de acciones negociadas diariamente. Su cartera se centra en tres clases de activos principales: instalaciones de ciencias de la vida, consultorios médicos y viviendas para personas mayores, con participación en más de 615 propiedades.

¿Qué significa REIT?

REIT significa «Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces». Un REIT está organizado como una sociedad, corporación, fideicomiso o asociación que invierte directamente en bienes raíces a través de la compra de propiedades o comprando hipotecas. Los REIT emiten acciones que cotizan en bolsa y se compran y venden como acciones ordinarias. Para ser considerada un REIT, la empresa debe invertir al menos el 75 % de sus activos en bienes raíces y obtener al menos el 75 % de sus ingresos de actividades relacionadas con bienes raíces.

¿Los REIT tienen que pagar dividendos?

Por ley y la regulación del IRS, los REIT deben pagar el 90% o más de sus ganancias imponibles (a los accionistas en forma de dividendos). Como resultado, las empresas REIT a menudo están exentas de la mayoría de los impuestos sobre la renta corporativos. como si fueran dividendos ordinarios.

¿Qué es un REIT de clip de papel?

Un «REIT de clip de papel» aumenta las ventajas fiscales otorgadas a un REIT y al mismo tiempo le permite operar propiedades que dichos fideicomisos normalmente no pueden administrar. Se llama así porque involucra a dos entidades diferentes que están «unidas» a través de un acuerdo en el que una entidad posee las propiedades y la otra las administra. El REIT de clip implica una supervisión regulatoria más estricta, ya que puede haber conflictos de intereses y, como resultado, esta forma de REIT es poco común. Es similar pero más flexible en estructura a un «REIT grapado».

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