Una de las decisiones financieras más importantes de la vida es comprar una casa. La propiedad de la vivienda le permite a uno acumular el valor acumulado de la vivienda y deducir los intereses hipotecarios de sus impuestos. Una casa podría aumentar de valor con el tiempo y existen beneficios intangibles, como tener un mayor control sobre las renovaciones. Cuando una persona compra una vivienda, los gastos mensuales suelen aumentar. Sin embargo, ser dueño de su casa puede ser gratificante si toma las decisiones correctas desde el principio.
Conclusiones clave
- Asegúrese de que su calificación crediticia sea la mejor posible antes de comenzar a buscar una hipoteca
- Esté atento a los honorarios del prestamista. Algunos son inevitables y otros son negociables.
- Es posible que le impongan una tarifa de PMI. Si es así, deshágase de él lo antes posible.
Paso 1: Mejore su calificación crediticia
La preparación es la mitad de la batalla para obtener una hipoteca. El primer paso es obtener su informe crediticio y averiguar su puntaje FICO, es decir, si se lo considerará digno de crédito. Tu puntuación estará entre 300 y 850.
Desde 2010, la Administración Federal de Vivienda (FHA) ha requerido una puntuación de crédito de 580 o más para calificar para un préstamo de la FHA con un pago inicial del 3.5%. Aquellos con un puntaje de crédito entre 500 y 579 deben depositar un 10%, mientras que los prestatarios con puntajes por debajo de 500 no califican. Otros programas, como Fannie Mae, establecen un mínimo más alto de 620 a 640 para los solicitantes de hipotecas.
Qué hacer al respecto
Si su puntaje es bajo, esfuércese por pagar cualquier deuda con intereses altos. Pague sus facturas a tiempo. No solicite otra tarjeta de crédito. Sin embargo, no cierre ninguna tarjeta de crédito que no haya utilizado. Tener crédito disponible para usted pero no usarlo en realidad mejora su puntaje crediticio al aumentar su índice de utilización de crédito. Además, verifique si hay errores o discrepancias en su informe de crédito y haga un seguimiento para corregirlos.
Paso 2: busque un prestamista
Una vez que su puntaje de crédito esté donde lo necesita, busque un prestamista. Suponiendo que es un buen prospecto, deje que tres o cuatro prestamistas compitan por su negocio. No otorgue aprobación a cada prestamista para acceder a su informe crediticio. Obtenga una estimación del préstamo (anteriormente llamada estimación de buena fe) y analice cada cargo. Solo cuando haya seleccionado un prestamista debe permitirle que verifique su crédito.
Los puntos hipotecarios son un cargo de interés por adelantado. Evítelos si es posible.
Los honorarios de los prestamistas al prestatario pueden ser muy creativos y negociables. Las tarifas como la originación del préstamo, las tarifas de procesamiento y las tarifas de suscripción a menudo se pueden negociar con al menos un 50% o incluso el prestamista puede renunciar a ellas si quieren su negocio.
Negarse a pagar puntos
Evite los puntos si puede. Cuando paga puntos, paga intereses en una suma global por adelantado para obtener una tasa más baja en una hipoteca de tasa fija. Un punto equivale al 1%. Eso básicamente aumenta la cantidad de su pago inicial. Los puntos son cargos adicionales innecesarios por parte del prestamista. Niéguese a pagarles o lleve su negocio a otra parte.
En algunos casos, puede valer la pena contratar a un abogado de bienes raíces para identificar los costos innecesarios. Un experto capacitado puede decirle qué costos son habituales y cuáles podrían eliminarse potencialmente. Por ejemplo, los costos del seguro de título en algunos condados de Florida son responsabilidad del comprador (a menos que el vendedor acepte cubrir los costos). Si está comprando allí, esos costos deberían aparecer en su Estimación del préstamo. En cualquier caso, no querrá grandes sorpresas cuando reciba la Divulgación de cierre antes del cierre.
Paso 3: Comprenda el PMI
La mayoría de los prestamistas cobran un seguro hipotecario privado (PMI) si realiza un pago inicial de menos del 20% de su vivienda. Este seguro protege al prestamista, no a usted, en caso de incumplimiento de su préstamo. El PMI puede ser inevitable si no puede alcanzar el umbral del 20%. Si solicita un préstamo de $ 200,000 con un pago inicial del 10 por ciento, puede esperar pagar al menos $ 100 por mes por el pago del PMI. No es inusual ver pagos de PMI en el rango de $ 150 a $ 200 por mes.
Cancelar pagos de PMI
Sin embargo, debe saber que cuando alcanza un cierto porcentaje de equidad en su casa, generalmente el 20%, puede cancelar el PMI. Y querrás hacerlo. Durante 30 años, un pago PMI mensual de $ 150 puede sumar más de $ 54,000. Los prestamistas no le recordarán que puede cancelar el pago adicional.
Cómo evitar pagar el PMI
Digamos que está buscando una casa de $ 200,000 y tiene $ 10,000 para el pago inicial. La mayoría de los prestamistas requerirán un pago de PMI si no abona al menos $ 40,000, excluyendo las tarifas de préstamo. Para muchos compradores de vivienda por primera vez, un pago inicial de $ 40,000 está fuera de discusión.
Sin embargo, puede intentar «llevar a cuestas» sus préstamos para que dos prestamistas participen en el préstamo. Esto podría parecerse a un plan del tipo 80-15-5: usted financia el 80% de una hipoteca principal, el 15% de una segunda hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria y el 5% como pago inicial. Al utilizar el préstamo con garantía hipotecaria más su pago inicial, puede apalancar esa cantidad contra el precio de compra de su casa y cubrir el requisito de pago inicial del 20%, evitando así el PMI.
El valor acumulado de la vivienda o el segundo préstamo probablemente tendrá una tasa variable o una tasa más alta que la de su hipoteca principal, por lo que deberá vigilar este préstamo e intentar liquidarlo primero. Los intereses de los préstamos con garantía hipotecaria también son deducibles de los impuestos federales si el préstamo se utilizó para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda de un contribuyente. Sin embargo, una pareja casada está limitada a deducir intereses de hasta $ 750,000 en deuda hipotecaria total.
Tipos de préstamos
El préstamo a tasa fija a 30 años sigue siendo el préstamo hipotecario más común. La mayoría de los propietarios prefieren este tipo de préstamo porque sus pagos mensuales se mantendrán estables a lo largo de los años.
Un préstamo fijo a 15 años se está volviendo más popular porque reduce el horizonte temporal del préstamo, lo que disminuye la cantidad de interés que se paga durante la vigencia del préstamo. Estos préstamos a corto plazo suelen tener una tasa de interés más alta porque el prestamista está renunciando a la oportunidad de ganar dinero, especialmente si la tasa de interés está aumentando.
Usar una calculadora de hipotecas es un buen recurso para comprender estos costos.
Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) ofrece una tasa de interés baja durante un período de tiempo determinado. La tasa de interés se puede ajustar anualmente o se pueden enumerar como «3-1», «5-1» o «7-1». Con un préstamo de tasa ajustable «7-1», el monto del préstamo será fijo durante los primeros siete años y luego se ajustará a partir del octavo año según las condiciones actuales del mercado. Por lo general, se basan en el índice del Tesoro a un año.
Cómo funcionan los ARM
Inicialmente, las tasas de interés de las ARM pueden estar entre uno y tres puntos porcentuales por debajo de la hipoteca fija convencional. Si un ARM es adecuado para usted a menudo depende de cuánto tiempo planea permanecer en el hogar. En el caso del «7-1», si solo planea permanecer en la casa durante siete años, este puede ser el préstamo perfecto para usted. Sin embargo, si planea quedarse en la casa por más tiempo y las tasas de interés comienzan a subir, sus costos mensuales pueden aumentar significativamente.
Vale la pena hacer un esfuerzo adicional para revisar su Divulgación de cierre y compararla con la Estimación del préstamo antes de la fecha de cierre de su nueva casa. Si las cifras están infladas o ve nuevos cargos, comuníquese con el prestamista y pídale que le explique o corrija los errores. Comprar una casa es un compromiso a largo plazo, por lo que desea comprender completamente todos los términos de su préstamo y no pasar por alto ningún cargo oculto.
