enfoque de mercado

¿Qué es el enfoque de mercado?

El enfoque de mercado es un método para determinar el valor de un activo basado en el precio de venta de activos similares. Es uno de los tres métodos de valoración populares, junto con el enfoque de costo y el análisis de flujo de caja descontado (DCF).

Independientemente del tipo de activo que se valúe, el enfoque de mercado estudia las ventas recientes de activos similares, haciendo ajustes por las diferencias entre ellos. Por ejemplo, al tasar bienes raíces, se pueden hacer ajustes por factores tales como los pies cuadrados de la unidad, la antigüedad y ubicación del edificio y sus comodidades.

Debido a que el enfoque de mercado se basa en comparaciones con activos similares, es más útil cuando hay datos sustanciales disponibles sobre ventas recientes de activos comparables.

Conclusiones clave

  • El enfoque de mercado es un método para determinar el valor de un activo.
  • Es uno de los tres enfoques populares, junto con el enfoque de costo y el análisis de flujo de caja descontado (DCF).
  • El enfoque de mercado sobresale en situaciones en las que se dispone de abundante información sobre transacciones comparables. Cuando esos datos no están disponibles, pueden ser necesarios enfoques alternativos.

Cómo funciona el enfoque de mercado

Como sugiere su nombre, el enfoque de mercado busca responder a la pregunta “¿cuál es el valor justo de mercado de este activo?” Para responder a esta pregunta, el tasador necesita examinar transacciones recientes que involucren activos similares. Debido a que es poco probable que estos activos sean idénticos al que se está valorando, será necesario realizar varios ajustes.

En algunos mercados, como los bienes raíces residenciales o las acciones que cotizan en bolsa, a menudo hay una gran cantidad de datos disponibles, lo que hace que el enfoque de mercado sea relativamente fácil de emplear. En otros mercados, como las acciones en empresas privadas o las inversiones alternativas como las bellas artes o el vino, puede resultar bastante difícil encontrar transacciones comparables.

En situaciones en las que se dispone de datos limitados, es posible que el valuador deba confiar en métodos alternativos, como el enfoque de costo o el análisis de flujo de efectivo descontado (DCF).

Las principales ventajas del enfoque de mercado son que se basa en datos disponibles públicamente sobre transacciones comparables. Como tal, puede requerir menos suposiciones subjetivas que los enfoques alternativos. La principal desventaja del enfoque de mercado es que puede resultar poco práctico en situaciones en las que existen pocas o ninguna transacción comparable, como en el caso de una empresa privada que opera en un nicho de mercado con pocos competidores.

Ejemplo del enfoque de mercado

Para ilustrar, suponga que está en el mercado para comprar un apartamento nuevo. Encuentra un listado de un apartamento en su vecindario preferido que se ofrece por $ 200,000. La unidad es un apartamento de 1 habitación, 1,000 pies cuadrados con 1 baño. Está en buenas condiciones estructurales pero requiere algunas renovaciones menores. Aunque se encuentra en un vecindario deseable, su vista está oscurecida y no tiene una lavadora o secadora en la suite.

Aunque le gusta el apartamento, siente que el precio de venta es demasiado alto. Dado que el apartamento ha estado en venta durante más de un mes, comienza a sospechar que si hace una oferta justa, el vendedor podría aceptarla incluso si está por debajo del precio solicitado.

Con ese fin, comienza a determinar el valor justo de mercado del apartamento buscando ejemplos de apartamentos similares en el mismo vecindario que se vendieron el año pasado. Reúna sus hallazgos en una tabla, de la siguiente manera:

Transacciones comparables
transacción 1 transacción 2 transacción 3 transacción 4 Transacción 5
Precio $250,000 $175,000 $150,000 $315,000 $225,000
Pies cuadrados 900 800 1,100 1,800 1,600
Precio por pie cuadrado (redondeado) $275 $220 $135 $175 $140
Dormitorios 2 2 1 2 2
Baños 1 1 1 2 1
¿Vista? No No
¿Lavadora y secadora en la suite? No No No
Renovaciones requeridas Ninguna Ninguna Menor Ninguna Menor
El enfoque de mercado se basa en datos de transacciones comparables.

Al observar estos resultados, comienza a sacar algunas conclusiones generales. Para empezar, puede ver que el precio de los apartamentos por SF oscila entre $ 140 y $ 275, y los precios más altos pertenecen a aquellos con más habitaciones y baños, mejores vistas, electrodomésticos en suite y sin necesidad de renovaciones.

Por el contrario, el apartamento que desea comprar tiene un precio de $ 200 por SF y tiene menos de estas características que incluso el apartamento más barato en su tabla. Esto parece justificar su intuición de que el apartamento es demasiado caro.

Con base en esta información, decide hacer una oferta por $150,000.

El vendedor acepta su oferta.

Deja un comentario