¿Qué es una ejecución hipotecaria de gravamen fiscal?
La ejecución hipotecaria por gravamen fiscal es la venta de una propiedad como resultado de la falta de pago de las obligaciones tributarias por parte del propietario. Una ejecución hipotecaria de gravamen fiscal ocurre cuando el dueño de la propiedad no ha pagado los impuestos requeridos, incluidos los impuestos sobre la propiedad y los impuestos sobre la renta federales y estatales.
Conclusiones clave
- Si el dueño de una propiedad no paga los impuestos sobre la propiedad, puede resultar en una ejecución hipotecaria de gravamen fiscal.
- Las autoridades gubernamentales abordan los impuestos a la propiedad morosos a través de ejecuciones hipotecarias de gravámenes fiscales y ventas de escrituras fiscales.
- En una venta de escritura de impuestos, la propiedad se vende en una subasta con una oferta mínima de los impuestos adeudados más los intereses y los costos de venta de la propiedad.
Cómo funciona una ejecución hipotecaria de gravamen fiscal
Una ejecución hipotecaria de gravamen fiscal es uno de los dos métodos que una autoridad gubernamental puede usar para abordar los impuestos morosos sobre la propiedad; el otro se llama venta de escritura de impuestos. Un gravamen estatutario se coloca primero contra la propiedad de la persona que no ha pagado impuestos.
Los gravámenes fiscales pueden ser gravámenes específicos contra una propiedad específica, por ejemplo, con impuestos sobre la propiedad y gravámenes especiales de tasación. También pueden ser gravámenes generales contra todos los bienes del contribuyente moroso, como en el caso de gravámenes por impuestos federales o estatales.
El gravamen está representado por un certificado de gravamen fiscal, que puede ser vendido por el estado a un fideicomiso o inversionista a través de una subasta pública. Las leyes fiscales impiden que el dueño de la propiedad (que no pagó sus impuestos) haga una oferta en la subasta. Los certificados de gravamen fiscal acumulan intereses a una tasa fija, lo que los convierte en una inversión potencialmente atractiva, ya que están vinculados a un activo tangible, es decir, bienes inmuebles. En Arizona, por ejemplo, los inversores pueden recibir hasta un 16 % anual en un certificado de gravamen fiscal.
Período de redención para una ejecución hipotecaria de gravamen fiscal
En algunos procedimientos de ejecución hipotecaria por gravamen fiscal, a veces se le puede otorgar al propietario de la propiedad un período de redención, un período específico durante el cual el propietario original tiene la oportunidad de pagar el gravamen y otros cargos. Durante el período de redención, que puede ser tan corto como tres meses o tan largo como tres años, se acumulan intereses y multas para el inversionista que posee el certificado de gravamen fiscal. Si y cuando se resuelve la deuda, se reembolsa al inversor su inversión más los intereses y comisiones devengados en la fecha de resolución.
El período de redención puede ser antes, o a veces después, de que se haya realizado una subasta de ejecución hipotecaria.
Si se han agotado todos los intentos de cobrar los impuestos atrasados y vence el período de redención, el acreedor prendario puede iniciar un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria contra la propiedad misma. Luego, el tribunal ordena que se lleve a cabo una subasta de ejecución hipotecaria para cobrar el dinero para satisfacer el gravamen fiscal impago. Los procedimientos de ejecución hipotecaria de gravamen fiscal generalmente dan como resultado que el titular del gravamen adquiera la propiedad.
Ejecución hipotecaria de gravamen fiscal frente a venta de escritura fiscal
La ejecución hipotecaria contra la propiedad también se puede hacer a través de una venta de escritura de impuestos. En una venta de escritura de impuestos, se vende la propiedad en sí. La venta que se produce a través de una subasta tiene una oferta mínima de la cantidad de impuestos atrasados adeudados, más intereses, así como los costos asociados con la venta de la propiedad. Cualquier monto ofertado por el postor ganador que exceda la oferta mínima puede o no ser remitido al propietario moroso, según la jurisdicción.
