Definición, tipos, ejemplos y pros y contras

¿Qué es una recompra?

Una recompra es una técnica de financiación hipotecaria con la que el comprador intenta obtener una tasa de interés más baja durante al menos los primeros años de la hipoteca o posiblemente durante toda su vida. Una reducción de 2-1, por ejemplo, es un tipo específico de reducción de hipoteca que permite a los compradores de vivienda ahorrar en su tasa de interés durante los primeros dos años del préstamo. Las reducciones también pueden usar una estructura 3-2-1.

Explicación de las reducciones

Las recompras son fáciles de entender si piensa en ellas como un subsidio hipotecario ofrecido por el vendedor en nombre del comprador de la vivienda. Por lo general, el vendedor aporta fondos a una cuenta de depósito en garantía que subsidia el préstamo durante los primeros años, lo que resulta en un pago mensual más bajo de la hipoteca. Este pago más bajo permite que el comprador califique más fácilmente para la hipoteca. Los constructores o vendedores pueden ofrecer una opción de compra para ayudar a aumentar las posibilidades de vender la propiedad, haciéndola más asequible.

El constructor o vendedor de la propiedad por lo general proporciona pagos a la institución de préstamos hipotecarios, lo que, a su vez, reduce la tasa de interés mensual del comprador y, por lo tanto, el pago mensual. Sin embargo, el vendedor de la casa generalmente aumentará el precio de compra de la casa para compensar los costos del acuerdo de compra.

Estructuración de recompra

Los términos de compra pueden estructurarse de varias maneras para los préstamos hipotecarios. La mayoría de las recompras duran algunos años, luego los pagos de la hipoteca aumentan a una tasa estándar una vez que vence la recompra. Una reducción hipotecaria 3-2-1 y 2-1 son dos estructuras comunes que los prestamistas pueden usar.

3-2-1 Reducción

En una recompra 3-2-1, el comprador paga pagos más bajos del préstamo durante los primeros tres años. Para cada uno de los primeros tres años de la hipoteca, la tasa de interés del comprador aumentaría gradualmente en un 1% anual. La tasa de interés total se aplicaría a partir del cuarto año del préstamo hipotecario.

Si bien el comprador recibió ahorros de la tasa de interés más baja en los primeros tres años, la diferencia en los pagos la habría hecho el vendedor al prestamista como un subsidio.

2-1 Reducción

Una reducción de 2-1 tiene la misma estructura que una reducción de 3-2-1; sin embargo, su descuento solo está disponible durante los dos primeros años. Por lo tanto, tendría una reducción de la tasa de interés del 2 % para el primer año de la hipoteca, luego un descuento de la tasa del 1 % para el segundo año de la hipoteca. Su tasa de interés y sus pagos mensuales aumentarían con el tiempo hasta que su préstamo alcance su tasa de porcentaje real.

Esto sucede en el año tres del préstamo. En este punto, su pago hipotecario mensual reflejaría la tasa real del préstamo. Pagaría por adelantado la reducción de 2-1 al cierre y, en teoría, el dinero que ahorre durante los primeros dos años cancelaría ese pago.

Ventajas y desventajas de la recompra

Si tiene sentido usar una compra inicial para comprar una casa puede depender de varias cosas, incluido el monto de la hipoteca, su tasa de interés inicial, la cantidad que podría ahorrar en intereses durante el plazo inicial del préstamo y su ingreso futuro estimado. El tiempo que planee quedarse en la casa también puede influir para determinar su punto de equilibrio.

Ventajas explicadas

• Ahorro de intereses. Elegir una reducción podría ahorrarle dinero en costos de interés durante los primeros dos años (con una reducción de 2-1) o tres años (con una reducción de 3-2-1) de la hipoteca.
• Reducción de precio. Si un vendedor ofrece pagar algo para la compra inicial, esto podría reducir el costo de comprar la casa.
• Facilidad en pagos más altos. Si recién está comenzando su carrera y se espera que sus ingresos aumenten, es posible que no tenga ningún problema para hacer pagos hipotecarios más altos con el tiempo.

Contras explicados

• Asequibilidad continua. Una vez que finaliza el período de tarifa inicial, sus pagos mensuales podrían ser sustancialmente más altos de lo que está acostumbrado. Eso podría ser problemático si sus ingresos han disminuido desde que compró la casa.
• Disponibilidad. Su capacidad para aprovechar una compra inicial puede estar limitada por el tipo de propiedad involucrada o el tipo de préstamo hipotecario que está solicitando.
• Riesgo predeterminado. Si no puede hacer los pagos más altos después del período de compra inicial, podría correr un mayor riesgo de perder la casa por ejecución hipotecaria.

Ejemplo de una hipoteca de recompra

Estos son algunos ejemplos de cómo puede funcionar una hipoteca de compra inicial. Digamos que está pidiendo un préstamo de $ 250,000 con un préstamo de tasa fija a 30 años al 6.75%. Puede elegir entre una reducción de 2-1 o una reducción de 3-2-1.

Así es como se vería el desglose del préstamo con una opción de compra 2-1:

• Año 1: $1,304 al 4.75% de interés
• Año 2: $1459 al 5,75 % de interés
• Año 3: $1622 a un interés total del 6,75 %

La tarifa de compra inicial para este préstamo sería de $5,759. Ahora, supongamos que elige la reducción 3-2-1 en su lugar. Así es como se verían los pagos de su préstamo:

• Año 1: $1,158 al 3.75% de interés
• Año 2: $1,304 al 4.75% de interés
• Año 3: $1459 al 5,75 % de interés
• Año 4: $1622 con un interés total del 6,75 %

Mientras tanto, la tarifa de compra inicial para este préstamo aumenta a $11,324. Por lo tanto, al considerar una compra inicial, es importante mirar más allá del período inicial de pago bajo para determinar si los costos involucrados en el corto plazo valen los ahorros en intereses que pueda obtener.

Cuándo usar una reducción

Una compra inicial podría tener sentido para los compradores si les permite obtener una hipoteca sin aumentar significativamente el precio de compra de la vivienda ni agotar sus reservas de efectivo. Las recompras también pueden ser más apropiadas para las personas que tienen ingresos estables que crecerán durante la vida del préstamo, lo que facilita mantenerse al día con los aumentos de pago una vez que finaliza el período de tasa inicial.

Pero de nuevo, el tiempo importa. Si no planea quedarse en la casa durante al menos cinco años, es posible que no vea ningún ahorro real en absoluto con una compra inicial. Por lo tanto, considere sus planes futuros para comprar una casa y cuánto tiempo podría quedarse antes de comprometerse con la compra de una hipoteca.

Además, recuerde que no todas las hipotecas son elegibles para una reducción. Por ejemplo, no puede usarlos para comprar una propiedad de inversión o para refinanciamiento con retiro de efectivo. Los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos de la FHA y los préstamos del USDA, también tienen pautas específicas con respecto a las recompras y cuándo se pueden usar.

Otras formas de reducir las tasas hipotecarias

Alternativamente, los compradores pueden optar por pagar puntos de descuento para reducir su tasa de interés. En este escenario, el comprador paga dinero por adelantado para comprar los puntos y, como resultado, el prestamista reduce su tasa de interés. Los puntos de descuento pueden reducir la tasa de interés de una hipoteca durante la vigencia del préstamo, en lugar de solo durante los dos primeros años.

Una compra inicial no es lo mismo que una hipoteca de tasa ajustable (ARM), en la que la tasa se fija durante un período de tiempo determinado antes de ajustarse a una tasa variable. Un ARM híbrido 5/1, por ejemplo, tiene una tasa fija durante los primeros cinco años, y la tasa se ajusta anualmente cada año después de eso, en función del rendimiento de una tasa de referencia subyacente.

Preguntas frecuentes sobre la reducción