Modelo de valoración automatizado (AVM)

¿Qué es un modelo de valoración automatizado (AVM)?

Un modelo de valoración automatizado (AVM) es un término para un servicio que combina modelos matemáticos o estadísticos con bases de datos de propiedades y transacciones existentes para calcular valores inmobiliarios. La mayoría de AVM comparan los valores de propiedades similares en el mismo momento.

Muchos tasadores, e incluso instituciones de Wall Street, utilizan estos AVM para valorar propiedades residenciales. Los AVM listos para el consumidor también existen en sitios de listados de propiedades como Zillow y Trulia.

¿Cómo funcionan los modelos de valoración automatizados (AVM)?

Los informes de AVM están impulsados ​​por la tecnología, incluidos los algoritmos patentados, y los prestamistas y agentes pueden obtenerlos en segundos. Por lo general, contienen un modelo hedónico (un tipo de análisis de regresión estadística) y un índice de ventas repetidas, que se ponderan y analizan para generar la estimación de precios. Los AVM generalmente incluyen el valor del tasador de impuestos, toda la información pertinente sobre la propiedad en cuestión, como su historial de ventas, y un análisis de las ventas de propiedades similares.

También se utilizan para respaldar la suscripción de hipotecas y préstamos con garantía hipotecaria, para decisiones de refinanciamiento y para ayudar en las actividades de mitigación de pérdidas y gestión del riesgo crediticio, como la comercialización de participaciones inmobiliarias en carteras de inversión institucional. Si bien los AVM se utilizaron inicialmente para valorar bienes raíces residenciales, su uso se ha expandido a otros tipos, incluidos los bienes raíces comerciales.

Los proveedores de AVM ofrecen sus servicios a una variedad de clientes, incluidos agentes y corredores de bienes raíces, prestamistas hipotecarios y las principales instituciones financieras. Los principales proveedores de AVM incluyen CoreLogic, Federal Home Loan Mortgage Corp. (Freddie Mac), VeroVALUE y Equifax. El público puede utilizarlos a través de sitios gratuitos de bienes raíces para el consumidor.

Pros y contras de los modelos de valoración automatizados (AVM) en el sector inmobiliario

A pesar de su uso generalizado hoy en día, los AVM generan cierto debate, especialmente sobre cómo se comparan con las evaluaciones tradicionales en persona.

Ventajas de las AVM

Las ventajas de utilizar AVM sobre las evaluaciones físicas son similares a las de cualquier sistema automatizado sobre el esfuerzo humano. Básicamente, ahorran tiempo, dinero y esfuerzo. Pueden hacer numerosos cálculos y comparaciones en segundos, y no necesitan conducir físicamente para ver una propiedad o propiedades similares (las «compensaciones» son un factor clave al evaluar y fijar el precio de una propiedad inmobiliaria en particular).

Todo esto reduce el costo de valorar una propiedad o varias propiedades. Los AVM son particularmente útiles para evaluar el valor de una cartera inmobiliaria completa. Una vez configurados, los AVM se pueden operar con poco gasto.

Además de ser más baratos y rápidos, los algoritmos no están sujetos a errores humanos ni a actos ilícitos. Como autómatas objetivos, eliminan el sesgo y la subjetividad de la ecuación. Por lo tanto, hay menos riesgo de fraude o de precios incorrectos deliberados, aunque, por supuesto, los programas de computadora pueden ser pirateados o manipulados.

Desventajas de las AVM

Para que un AVM funcione bien, necesita datos de alta calidad en cantidad suficiente para ser representativo. Ahí es donde radica su vulnerabilidad.

El inconveniente más citado contra las MAV es que al determinar el valor, no tienen (ni pueden) tener en cuenta la condición real de la propiedad. Simplemente asumen un estado promedio, que puede o no ser exacto. No pueden notar detalles o variaciones en la condición.

Los AVM son excelentes para las comparaciones, pero ¿qué pasa si hay una escasez de bienes raíces comparables (comps) o datos transaccionales registrados? Por esta razón, las propiedades recién construidas son especialmente difíciles de valorar, y los AVM, al ser bastante literales, tienden a carecer de imaginación para idear algo que sirva como composiciones. Y debido a que un AVM funciona en función de factores conocidos (el registro histórico), pierde intangibles que pueden aumentar o disminuir una estimación.

Finalmente, un AVM solo puede funcionar con los datos que se le proporcionan y siempre existe el peligro de que los datos se ingresen incorrectamente. Además, es posible que la información que tiene no esté actualizada, lo que hace que los AVM no sean confiables en los mercados inmobiliarios que cambian rápidamente.

La línea de fondo

Los principales proveedores de AVM promocionan su precisión, cobertura integral y ahorro de tiempo. Los AVM se ocupan de los promedios. Por tanto, son especialmente eficaces cuando el stock inmobiliario es muy genérico. En regiones con una gama más amplia de tipos y estilos, pueden ser menos precisos y útiles.

Si bien su uso está creciendo, los AVM no han suplantado las estimaciones de valoración humana, sobre todo porque la mayoría de los prestamistas hipotecarios requieren que un tasador certificado realice una tasación personalizada de una propiedad en persona. Debido a las preocupaciones sobre su precisión, algunos participantes de la industria sugieren ver los resultados de múltiples MAV como una forma de obtener una imagen más completa y aumentar la confianza en sus informes.