Cuándo alejarse de su hipoteca

Si tienes una hipoteca por un monto mayor al valor de tu propiedad, ¿qué haces? Si usted es el dueño de la propiedad residencial más grande de Manhattan, puede decidir marcharse, dejando el lío a sus acreedores mientras sigue con su negocio.

De hecho, eso es precisamente lo que sucedió cuando Tishman Speyer, la compañía estadounidense que invierte en bienes raíces, abandonó Stuyvesant Town y Peter Cooper Village de 11,000 unidades en Manhattan en 2010. Fue uno de los incumplimientos de pago más grandes de la historia, y la compañía todavía logró permanecer en el negocio. Tishman Speyer simplemente estaba siguiendo el camino de muchas empresas comerciales de bienes raíces que lo habían precedido.

Sin embargo, si usted es titular de una hipoteca residencial, abandonar una hipoteca probablemente se verá diferente a esto (es poco probable que sea tan limpio y fácil). Aún así, puede que te sorprenda escuchar este consejo: matemáticamente hablando, alejarse a veces puede ser la opción más prudente.

Conclusiones clave

  • Hay momentos en que alejarse de una hipoteca residencial es la mejor opción.
  • Durante la Gran Recesión, muchos propietarios de viviendas, incluso aquellos con ingresos suficientes para cubrir sus hipotecas, decidieron irse después de que sus casas perdieran valor.
  • Algunos expertos afirman que puede tener sentido retirarse de una hipoteca siempre que sea posible alquilar un lugar similar por menos del pago de la hipoteca.
  • Los titulares de hipotecas de tasa ajustable que poseen casas que han perdido valor tienen más probabilidades de abandonar sus hipotecas durante los períodos de aumento de las tasas de interés.
  • Si alejarse es la mejor opción, prepárese y tenga un plan para su próximo lugar para vivir.

Cuando alejarse tiene sentido

Antes de la burbuja inmobiliaria nacional de finales de la década de 2000, generalmente se podía esperar que los precios inmobiliarios aumentaran con el tiempo. Si bien algunas regiones geográficas ocasionalmente verían valores decrecientes, a nivel nacional, las casas ganaron valor con el tiempo. Hasta este punto, esta había sido la tendencia a largo plazo en los EE. UU.

Sin embargo, en 2008 y 2009, el valor de las propiedades se desplomó (en ocasiones, registrando disminuciones de valor de dos dígitos). Cuando el 2009 llegó a su fin y comenzó el año 2010, el 23.1% de todas las hipotecas en todo el país estaban bajo el agua: el monto adeudado en las hipotecas era mayor que el valor de las viviendas. En este punto, sucedió lo que antes era impensable para algunos: los prestatarios que aún podían pagar sus hipotecas decidieron no hacerlo.

Si puede alquilar una casa de tipo similar por menos del costo de la hipoteca, algunos expertos sugieren que abandonar una casa es un movimiento financiero sólido. En un escenario en el que está bajo el agua en su hipoteca y enfrenta tasas de interés en aumento (debido a hipotecas de tasa ajustable), el incentivo para retirarse puede ser aún más atractivo. (Cuando ocurre una crisis de vivienda, los grandes ganadores suelen ser los inquilinos).

Cálculo del costo de alejarse de una hipoteca

El cálculo para comparar el costo del alquiler con el costo de una hipoteca es un cálculo simple. Una herramienta para estimar los pagos mensuales de su hipoteca es una calculadora de hipotecas.

Determinar la cantidad de tiempo que le tomará a su casa recuperar el valor perdido es un esfuerzo un poco más complejo. El uso de un aumento anual del valor del 5% proporcionará una cifra aproximada basada en los promedios nacionales. Un poco de investigación puede ayudarlo a hacer ajustes para los mercados regionales y locales. Considere un ejemplo:

  • Precio original: $200,000
  • Valor de hoy: $ 150,000
  • Pérdida de valor: 25%
Año Valor inicial +5%
1 $150,000 $157,500
2 $157,500 $165,375
3 $165.375 $173,643
4 $173.643 $182,325
5 $182,325 $191,442
6 $191,442 $201,014

Si los valores inmobiliarios suben a una media del 5% anual, esta casa tardará seis años en alcanzar su precio de venta. Esto lleva al propietario a un nivel de equilibrio, pero no hay ganancias para mostrar (y el propietario ha pagado intereses sobre el préstamo todos los años). Si los precios caen otro 10%, la recuperación llevará aún más tiempo. (Obviamente, la apreciación del precio de la vivienda no está asegurada).

  • Precio original: $200,000
  • Valor después del 25% de disminución: $150,000
  • Valor después de otra caída del 10%: $135,000
Año Valor inicial +5%
1 $135,000 $141,750
2 $141,750 $148,837
3 $148,837 $156,279
4 $156,279 $164,093
5 $164,093 $172,297
6 $172,297 $180,912
7 $180,912 $189,958
8 $189,958 $199,456
9 $199,456 $209,429

El tiempo de recuperación es ahora de más de ocho años.

Métodos para salir de una hipoteca

Tres de los métodos más comunes para retirarse de una hipoteca son una venta al descubierto, una ejecución hipotecaria voluntaria y una ejecución hipotecaria involuntaria. Una venta corta ocurre cuando el prestatario vende una propiedad por menos del monto adeudado en la hipoteca. El comprador de la propiedad es un tercero (no el banco), y todos los ingresos de la venta van al prestamista. El prestamista perdona la diferencia o obtiene un juicio contra el prestatario. Luego, el prestatario debe completar el pago de la totalidad o parte de la diferencia entre el precio de venta y el valor original de la hipoteca.

No todos los prestamistas aceptarán una venta corta, pero si lo hacen, la venta corta ofrece una alternativa a la ejecución hipotecaria.

En una ejecución hipotecaria voluntaria, el propietario entrega la propiedad al prestamista voluntariamente. Para concertar una ejecución hipotecaria voluntaria, hable con su banco y haga arreglos para entregar las llaves de la propiedad. Si bien este proceso tendrá un impacto negativo en la calificación crediticia del propietario de una vivienda, ya no se requieren pagos adicionales de la hipoteca.

La ejecución hipotecaria involuntaria es iniciada por el prestamista por falta de pago. El prestamista utiliza el sistema legal para tomar posesión de la propiedad. Si bien al propietario se le permite vivir en la propiedad durante meses (sin cargo) mientras se lleva a cabo el proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista hará un esfuerzo activo para cobrar la deuda y, al final, el propietario será desalojado.

El doble rasero

Las empresas recortan rutinariamente sus niveles de personal y reestructuran su deuda. Esto puede perjudicar (ya veces destruir) a los proveedores a los que no pagan. Sin embargo, estos se consideran «buenos» movimientos comerciales; los precios de las acciones de estas empresas suelen subir después.

Sin embargo, cuando un propietario individual intenta tomar la misma decisión, el sistema legal está configurado para proteger las ganancias del prestamista. Si bien solo una minoría de los bancos aceptará una venta corta para un propietario de vivienda, todos ellos están dispuestos a ejecutar la hipoteca.

Un campo de juego nivelado para los consumidores y las empresas significaría que los propietarios de viviendas no deberían sentir remordimiento por abandonar un préstamo que las empresas que incumplen o tienen propiedades embargadas. Como el campo no está nivelado, los prestatarios que se retiran deben estar dispuestos a aceptar las consecuencias, que pueden incluir daños en el crédito, acoso por parte de las agencias de cobro y dificultad para obtener crédito durante años.

La línea de fondo

Después de completar su investigación, si alejarse es su mejor opción, prepárese. Para asegurarse de tener un lugar donde vivir, compre una casa nueva y más pequeña, o alquile un apartamento, antes de abandonar su hogar actual. Compre un automóvil y cualquier otro artículo costoso que requiera financiamiento antes de que se rebaje su puntaje de crédito, y reserve algo de efectivo para ayudar a suavizar la transición.

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