Consejos clave para invertir en REIT

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) poseen una canasta de propiedades, que van desde centros comerciales hasta cines, edificios de apartamentos, parques de oficinas, hoteles y hospitales. Un REIT puede especializarse en un determinado sector inmobiliario o puede diversificarse en una variedad de tipos de propiedades. Invertir en REIT es atractivo por varias razones, especialmente para los inversores orientados a los ingresos. Y si bien existen riesgos actuales para el mercado REIT en su conjunto, a largo plazo, los REIT han demostrado ser ganadores.

Qué buscar en un REIT

Para los inversores minoristas, los REIT tienen varias ventajas sobre la inversión en bienes raíces. En primer lugar, su inversión es líquida. Puede comprar y vender acciones de REIT, que se negocian como acciones en una bolsa. Las acciones de los REIT también tienen mínimos de inversión bajos; invertir directamente en una propiedad real a menudo requiere un compromiso mucho más considerable.

Los REIT generan ingresos de las rentas y arrendamientos de las propiedades que poseen. La mayoría (90%) de los ingresos imponibles de un REIT debe devolverse a los accionistas en forma de dividendos. Como resultado, los inversores a menudo confían en los REIT como proveedores de un flujo de efectivo constante, aunque las acciones también pueden aumentar su valor si lo hacen las propiedades inmobiliarias.

Cuando esté listo para invertir en un REIT, busque el crecimiento de las ganancias, que proviene de mayores ingresos (tasas de ocupación más altas y alquileres en aumento), costos más bajos y nuevas oportunidades comerciales. También es imperativo que investigue al equipo de administración que supervisa las propiedades del REIT. Un buen equipo de gestión tendrá la capacidad de mejorar las instalaciones y mejorar los servicios de un edificio infrautilizado, aumentando la demanda.

Advertencias REIT

Es importante que no piense en los REIT como un activo de inversión en sí mismos. Debe observar las tendencias de la industria antes de determinar qué tipo de REIT es mejor para su cartera.

Por ejemplo, el tráfico de los centros comerciales ha disminuido debido a la creciente popularidad de las compras en línea y el declive de los vecindarios suburbanos (esta es la primera vez desde la década de 1920 que el crecimiento urbano ha superado el crecimiento suburbano). Por lo tanto, los REIT que están expuestos estricta o fuertemente a los centros comerciales presentarán más riesgo que aquellos que invierten en otros tipos de bienes raíces.

O tomar hoteles. Invertir en un REIT que se centre en ellos es invertir en la industria de viajes. Si bien la industria puede estar funcionando bien en un momento dado, los hoteles tienen el potencial de verse afectados por la reducción de los viajes de negocios a medida que las empresas buscan formas de reducir costos y las conferencias web se vuelven más comunes.

En términos de tendencias económicas generales, la baja inflación y la falta de crecimiento salarial, como la que experimentó EE. UU. en la década de 2000, a menudo limitan el potencial de crecimiento de los REIT, ya que frenan los aumentos de alquiler. Aun así, los REIT han tenido un buen desempeño frente a estos vientos en contra.

Un REIT con visión de futuro

La clave es mirar hacia el futuro. Por ejemplo, los millennials prefieren la vida urbana a la vida suburbana, una tendencia que ha llevado a la disminución antes mencionada en el tráfico de los centros comerciales suburbanos y un aumento en el comercio minorista callejero (franjas comerciales urbanas ancladas por una tienda de comestibles u otro minorista importante). Un REIT detectó la tendencia temprano y se ha establecido en consecuencia.

Acadia Realty Trust (AKR) se enfoca en áreas urbanas con altas barreras de entrada que tienen restricciones de suministro y están altamente pobladas. También adopta el enfoque de no enamorarse de un minorista en particular, porque un minorista popular hoy podría no serlo mañana. En su lugar, invierte en una calle, cuadra o edificio, lo que le permite hacer siempre ajustes para que los minoristas de moda estén en su lugar. Pero lo más importante aquí es que al invertir fuertemente en el comercio minorista callejero, Acadia Realty Trust ha mirado hacia el futuro, literalmente, más que sus pares. Con una capitalización de mercado de $2300 millones, el REIT tiene 84 propiedades en su cartera principal, con un total de 4,2 millones de pies cuadrados; a octubre de 2018 tenía una rentabilidad por dividendo del 3,6%.

La línea de fondo

A pesar de las ventajas, nadie debería invertir únicamente en REIT. Al igual que con cualquier clase de activos, estos siempre deben ser una parte de una cartera diversificada.

Dan Moskowitz no tiene ningún puesto en AKR.

Deja un comentario