Cómo invertir en bienes raíces de capital privado

Los fondos inmobiliarios de capital privado permiten a las personas e instituciones de alto valor neto, como los fondos de dotación y de pensiones, invertir en participaciones de capital y deuda en activos inmobiliarios. Usando una estrategia de gestión activa, los bienes raíces de capital privado adoptan un enfoque diversificado para la propiedad de la propiedad. Los socios generales invierten en una variedad de tipos de propiedades en diferentes ubicaciones. Las estrategias de propiedad pueden variar desde nuevos desarrollos y tenencias de terrenos en bruto hasta la remodelación completa de propiedades existentes o inyecciones de flujo de efectivo en propiedades en dificultades.

Aquí hay un vistazo a cómo los inversores pueden participar en bienes raíces de capital privado y una descripción general de las oportunidades, riesgos y restricciones de la industria.

Encontrar el Fondo Inmobiliario de Capital Privado Ideal

Primero, la persona promedio es incapaz de participar en inversiones inmobiliarias de capital privado. El fondo tradicional de capital privado requiere que los inversionistas inyecten un mínimo de $250,000 en un fondo, aunque la mayoría de los administradores buscan personas o instituciones que estén dispuestas a proporcionar más de $20 millones a $25 millones en un esquema de inversión colectiva a largo plazo con otros inversionistas.

Dado que existe poca regulación sobre los fondos inmobiliarios de capital privado, las oportunidades se limitan tradicionalmente a los «inversores acreditados». Esto significa que el inversionista debe tener activos personales o conjuntos de al menos $1 millón (sin incluir el valor de sus residentes principales) o el ingreso anual del individuo debe ser de al menos $200,000. Las parejas que tienen ingresos combinados de al menos $300,000 durante los dos años anteriores, y tienen una “expectativa razonable” de que sus niveles de ingresos se mantendrán en este nivel en el año en curso, también son elegibles.

Las personas o parejas que buscan invertir en bienes raíces de capital privado deben buscar una empresa que se especialice en la disciplina. Al examinar las opciones de fondos de una empresa de capital privado, deben comprender la naturaleza de la estructura de cada fondo de capital privado, que suele ser una sociedad limitada.

Al unirse a un fondo, los inversores externos se convertirán en socios limitados, lo que significa que aceptan la responsabilidad por el dinero que invierten en el fondo y no tienen control de veto sobre las propiedades seleccionadas por los socios generales (GP). El dinero de un socio limitado se agrupará con otros inversionistas participantes, y los administradores de fondos crearán una cartera de propiedades destinadas a maximizar la rentabilidad y minimizar el riesgo financiero.

Comprensión de los costos y la estructura de inversión del fondo

Los fondos inmobiliarios de capital privado tienen una serie de comisiones de gestión y rendimiento que deben pagar los inversores. Es común que los fondos de capital privado requieran una tarifa anual del 2 % del capital invertido para pagar los salarios de la empresa, la búsqueda de acuerdos y los servicios legales, los costos de datos e investigación, el marketing y los costos fijos y variables adicionales. Sin embargo, no hay límites para estas tarifas de inversionista.

Las personas deben tener un buen conocimiento de estos costos antes de invertir porque eso limitará el retorno total de la inversión. Por ejemplo, si un fondo inmobiliario de capital privado recaudara $500 millones, recaudaría $10 millones cada año para pagar los gastos asociados. Durante la duración de su ciclo de 10 años, un fondo recaudaría $100 millones en comisiones, lo que significa que solo se invertirían $400 millones durante esa década.

Los administradores de capital privado también reciben un «llevar», que es una tarifa de desempeño que tradicionalmente es el 20% de las ganancias brutas excedentes para el fondo. Los inversores tradicionalmente están dispuestos a pagar estas tarifas debido a la capacidad del fondo para ayudar a mitigar los problemas de administración y gobierno corporativo. que podría afectar negativamente a una empresa pública.

La mayoría de los fondos inmobiliarios de capital privado se consideran inversiones «basadas en la necesidad», lo que significa que los socios comprometen capital a los socios generales en cuotas según sea necesario. A medida que los médicos generales localicen posibles propiedades de inversión, el fondo enviará una solicitud formal de capital que los socios limitados prometieron al fondo de bienes raíces al comienzo del ciclo. Conocido como “capital call”, es una obligación legal que deben cumplir los socios comanditarios.

Si un socio comanditario no cumple con una llamada de capital, un fondo puede obligar a esa persona o institución a incumplir y perder la totalidad de su participación en la propiedad. Otros socios limitados generalmente reciben la oportunidad de comprar acciones confiscadas en caso de incumplimiento.

Tipos de Estrategias Inmobiliarias de Capital Privado

Al invertir en bienes raíces de capital privado, tradicionalmente existen cuatro tipos de estrategias de inversión:

  • Centro es la estrategia más conservadora, y puede que solo incluya propiedades que ofrezcan menor riesgo y rendimientos potenciales más bajos porque existen en ubicaciones muy pobladas o muy transitadas. Esta estrategia también podría centrarse en gran medida en la inversión en propiedades de alta calidad y alto valor que requieren muy poca remodelación o mantenimiento. Estas propiedades ofrecen flujos de efectivo predecibles y comúnmente se componen de estructuras de múltiples arrendatarios totalmente arrendadas.
  • Núcleo-plus requiere un poco más de riesgo, pero puede ofrecer un mayor rendimiento que la estrategia central. Estas propiedades requieren niveles modestos de actividad de valor agregado o mejora de la ubicación.
  • Valor añadido es una estrategia de riesgo moderado y rentabilidad media a alta que se centra más en el desarrollo inmobiliario y la sincronización del mercado. En esta estrategia, los administradores de cartera compran propiedades, se involucran en algún nivel de remodelación y venden cuando el mercado está funcionando. Las propiedades de valor agregado generalmente requieren cambios en la administración, mejoras físicas o la solución de restricciones de capital. Estos pasos incluyen la renovación de edificios y la búsqueda de formas de aumentar las tarifas de alquiler en la mejora de los mercados. Las estrategias de valor agregado también incluyen el cambio de empresas operativas en quiebra o la asunción de deuda por el control de las propiedades subyacentes.
  • oportunista proporciona el nivel más alto de rendimiento pero asume el mayor riesgo. Con esta estrategia, los gerentes compran propiedades que incluyen terrenos sin desarrollar o en mercados que tienen un bajo rendimiento o poco tráfico.

Aceptación de riesgos y perspectiva a largo plazo

Los inversionistas en bienes raíces de capital privado deben entender que al invertir en un fondo, deben estar dispuestos a aceptar que su capital puede estar inmovilizado por un período predeterminado que podría durar muchos años.

Además, existen múltiples riesgos en el mercado inmobiliario y se podría requerir una gran cantidad de inversión durante las llamadas de capital en un momento en que un individuo tiene poco flujo de efectivo. Muchos médicos generales estructuran sus fondos como inversiones de una década o más y brindan pocas o ninguna oportunidad para que los inversores retiren o canjeen su dinero. La naturaleza ilíquida de los fondos de capital privado requiere que los inversores comprendan los riesgos de mantener su dinero inmovilizado durante un período prolongado.

La naturaleza de las estructuras de fondos de capital privado hace que sea muy difícil evaluar el rendimiento financiero de un fondo o las propiedades que posee. Dado que existe una regulación limitada de los fondos inmobiliarios de capital privado, los socios generales no están obligados a ofrecer actualizaciones a los inversores sobre posibles inversiones, valoraciones de la cartera o cualquier otra información adicional relacionada con las inversiones. Invertir en bienes raíces de capital privado requiere que los socios limitados comprometan un capital significativo y confíen plenamente en que el administrador del fondo cumplirá sus objetivos de inversión sin tener ningún nivel de transparencia requerido. Los administradores de fondos, sin embargo, generalmente envían actualizaciones a sus inversores y pueden optar por ser transparentes sobre el rendimiento para infundir confianza en cualquier fondo actual o futuro.

La línea de fondo

Antes de invertir en bienes raíces de capital privado, las personas deben determinar si están calificadas para participar en el proceso. Aquellos que estén calificados querrán explorar sus objetivos personales de inversión, requisitos de liquidez y tolerancia al riesgo en los mercados inmobiliarios. Después de hablar con un asesor financiero, los inversores deben estudiar una variedad de fondos diferentes para obtener una mejor comprensión de las estrategias de gestión de los socios generales y los rendimientos anteriores de otros fondos de propiedad.

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