El seguro hipotecario privado (PMI) es una póliza de seguro que protege a los prestamistas del riesgo de incumplimiento y ejecución hipotecaria. Generalmente, si necesita financiamiento para comprar una casa y hacer un pago inicial de menos del 20% de su costo, su prestamista probablemente le pedirá que compre un seguro de una compañía de PMI antes de firmar el préstamo. Aunque cuesta más, PMI permite a los compradores que no pueden realizar un pago inicial significativo (o aquellos que eligen no hacerlo) obtener financiamiento a tasas asequibles.
6 razones para evitar el seguro hipotecario privado
Cómo no pagar el PMI
Una forma de evitar pagar el PMI es realizar un pago inicial que sea equivalente a al menos una quinta parte del precio de compra de la vivienda; en términos de hipotecas, la relación préstamo-valor (LTV) de la hipoteca es del 80%. Si su nueva casa cuesta $ 180,000, por ejemplo, deberá depositar al menos $ 36,000 para evitar pagar el PMI. Si bien esa es la forma más sencilla de evitar el PMI, es posible que un pago inicial de ese tamaño no sea factible.
Además, si el valor de su casa se ha apreciado a una cantidad que reduce su LTV por debajo del 80%, algunos bancos le permitirán enviar una solicitud para cancelar el PMI. Sin embargo, en este escenario es probable que el banco requiera una tasación profesional para acompañar la solicitud, cuyo costo es asumido por el prestatario.
Otra opción para los prestatarios calificados es una hipoteca a cuestas. En esta situación, se obtiene una segunda hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria al mismo tiempo que la primera hipoteca. Con una hipoteca complementaria «80-10-10», por ejemplo, el 80% del precio de compra está cubierto por la primera hipoteca, el 10% está cubierto por el segundo préstamo y el 10% final está cubierto por su pago inicial. Esto reduce la relación préstamo-valor (LTV) de la primera hipoteca a menos del 80%, eliminando la necesidad de un PMI. Por ejemplo, si su nueva casa cuesta $ 180 000, su primera hipoteca sería de $ 144 000, la segunda hipoteca sería de $ 18 000 y su pago inicial sería de $ 18 000.
Una última opción es el seguro hipotecario pagado por el prestamista (LMPI), donde el costo del PMI se incluye en la tasa de interés hipotecaria durante la vigencia del préstamo. Por lo tanto, puede terminar pagando más intereses durante la vigencia del préstamo.
Conclusiones clave
- Se contrae un seguro hipotecario privado (PMI) si necesita financiar más del 80% del precio de compra de una vivienda.
- Puede evitar el PMI contratando simultáneamente una primera y una segunda hipoteca sobre la vivienda, de modo que ningún préstamo constituya más del 80% de su costo.
- Puede optar por un seguro hipotecario pagado por el prestamista (LMPI), aunque esto a menudo aumenta la tasa de interés de su hipoteca.
- Puede solicitar la cancelación de los pagos de PMI una vez que haya acumulado al menos un 20% de participación en el capital social de la vivienda.
Finalización temprana del PMI
Una vez que haya tenido su hipoteca durante algunos años, es posible que pueda deshacerse del PMI refinanciando, es decir, reemplazando su préstamo actual por uno nuevo, aunque tendrá que sopesar el costo del refinanciamiento con los costos. de seguir pagando las primas del seguro hipotecario. También puede deshacerse de él anticipadamente pagando por adelantado el capital de su hipoteca para tener al menos un 20% de capital (propiedad) en su casa. Una vez que haya acumulado esa cantidad de capital, puede solicitarle al prestamista que cancele su PMI.
Suponiendo que se mantenga al día con los pagos de su hipoteca, el PMI finalmente termina en la mayoría de los casos. Una vez que la relación LTV de la hipoteca cae al 78%, lo que significa que su pago inicial, más el capital del préstamo que canceló, equivale al 22% del precio de compra de la vivienda, la Ley federal de protección de propietarios requiere que el prestamista cancele automáticamente el seguro.
Advisor Insight
Scott Gaynor, CFP®, AIF®
Asesoramiento patrimonial de KCS, LLC, Los Ángeles, California
Existen varias formas de evitar el PMI:
- Ponga un 20% de descuento en la compra de su casa
- Seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI)
- Préstamo VA (para veteranos militares elegibles)
- Algunas cooperativas de ahorro y crédito pueden renunciar al PMI para solicitantes calificados
- Hipotecas a cuestas
- Préstamos para médicos
Hay algunas cosas a tener en cuenta sobre las opciones anteriores.
Con LPMI, el prestamista paga el costo del PMI, pero lo más probable es que le proporcione una tasa hipotecaria más alta. Además, LPMI no se elimina como lo hace eventualmente el PMI.
Con una hipoteca a cuestas, los compradores pueden usar dos préstamos en lugar de uno (a cuestas) para comprar una casa. El primero es un préstamo hipotecario tradicional. El segundo incluye una línea de crédito con garantía hipotecaria o un préstamo con garantía hipotecaria estándar. El segundo préstamo cubre el monto restante para obtener el 20% de anticipo y generalmente tiene una tasa más alta.
