¿Qué es una cláusula de vencimiento a la venta?
Una cláusula de vencimiento sobre la venta es una disposición del contrato de hipoteca que requiere que el prestatario reembolse al prestamista en su totalidad tras la venta o transferencia de un interés parcial o total en la propiedad que garantiza la hipoteca. Las hipotecas con una cláusula de vencimiento a la venta no son asumibles por el nuevo comprador de la propiedad.
Conclusiones clave
- Una cláusula de vencimiento en venta es una disposición hipotecaria que requiere que el prestatario reembolse al prestamista en su totalidad si se vende la propiedad.
- Por el contrario, las hipotecas asumibles permiten que el nuevo comprador de la propiedad se haga cargo de la hipoteca existente.
- Incluso cuando las hipotecas tienen una cláusula de vencimiento a la venta, hay ocasiones en las que el prestamista no puede invocarla legalmente o puede optar voluntariamente por no hacerlo.
Hipoteca vencida frente a hipoteca asumible
Con una cláusula de vencimiento a la venta, los propietarios no pueden transferir la hipoteca al comprador cuando venden su propiedad como podrían hacerlo con una hipoteca asumible. En su lugar, deben utilizar el producto de la venta para pagar la hipoteca, y el comprador debe obtener una nueva hipoteca por su cuenta.
De esa manera, una cláusula de vencimiento a la venta ayuda a proteger al prestamista (o propietario de la hipoteca) del riesgo de que la hipoteca se transfiera al nuevo propietario en un momento en que las tasas de interés vigentes son más altas que la tasa de esa hipoteca. En cambio, el nuevo comprador tendría que obtener una nueva hipoteca a las tasas de interés actuales.
Los prestamistas, así como los tenedores de conjuntos de hipotecas, como valores respaldados por hipotecas, valores respaldados por activos u obligaciones de deuda garantizadas, generalmente favorecen la jubilación anticipada de hipotecas con tasas de interés bajas.
Si un vendedor intenta eludir la cláusula de vencimiento en venta y transferir la propiedad a un nuevo propietario sin pagar inmediatamente la hipoteca, el prestamista puede ejecutar la propiedad y tomar posesión de ella.
Excepciones a la ley de cláusula de vencimiento en venta
Bajo el Garn-St de 1982. Ley de Germain, Los prestamistas no pueden hacer cumplir la cláusula de vencimiento a la venta en ciertas situaciones, incluso cuando la propiedad de la propiedad hipotecada haya cambiado.
Si hay un divorcio o separación legal, y la propiedad entre los cónyuges cambia (por ejemplo, la propiedad era de propiedad conjunta y pasa a ser propiedad de un solo cónyuge), el prestamista no puede hacer cumplir la cláusula de vencimiento por venta. Lo mismo ocurre si el propietario transfiere la propiedad a sus hijos, si un prestatario muere y la propiedad se transfiere a un pariente, o si la propiedad se transfiere a un fideicomiso activo y el prestatario es el beneficiario del fideicomiso.
¿Por qué un prestamista no invocaría una cláusula de vencimiento a la venta?
Incluso si el prestamista tiene el derecho legal de invocar una cláusula de vencimiento en venta, puede haber situaciones en las que puede optar por no hacerlo. Por ejemplo, en un mercado inmobiliario débil, podría ser ventajoso para el prestamista permitir que un nuevo comprador asuma la hipoteca anterior en lugar de arriesgarse a la posibilidad de que el prestatario original no la pague.
O, si el valor de la casa ha disminuido significativamente y su venta no genera suficiente dinero para cubrir la deuda, el prestamista podría aceptar menos del pago total para recuperar al menos una parte de lo que se le debe.
