¿Qué es un arrendamiento neto triple (NNN)?
Un arrendamiento neto triple (triple neto o NNN) es un contrato de arrendamiento de una propiedad mediante el cual el inquilino o arrendatario se compromete a pagar todos los gastos de la propiedad, incluidos los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, el seguro de construcción y el mantenimiento. Estos gastos se suman al costo del alquiler y los servicios públicos. Por el contrario, en los contratos de arrendamiento comerciales estándar, algunos o todos estos pagos suelen ser responsabilidad del propietario.
Los NNN son solo un tipo de arrendamiento neto de propiedad comercial. Un contrato de arrendamiento neto único requiere que los inquilinos paguen impuestos sobre la propiedad además del alquiler, y un contrato de arrendamiento neto doble generalmente afecta el seguro de la propiedad.
Conclusiones clave
- Con un arrendamiento neto triple (NNN, por sus siglas en inglés), el inquilino acepta pagar los gastos de la propiedad, como los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, el seguro de construcción y el mantenimiento, además del alquiler y los servicios públicos.
- Los arrendamientos netos triples se encuentran comúnmente en bienes raíces comerciales.
- Los arrendamientos netos triples tienden a tener rentas más bajas porque el inquilino asume los gastos continuos que de otro modo serían responsabilidad del dueño de la propiedad.
- Otros arrendamientos netos son un arrendamiento neto único, en el que el inquilino paga impuestos sobre la propiedad, y un arrendamiento neto doble, que incluye los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la propiedad.
- Las propiedades arrendadas de triple red se han convertido en vehículos de inversión populares para los inversores porque proporcionan ingresos estables y de bajo riesgo.
Mire ahora: ¿Qué es un arrendamiento neto triple (NNN)?
Comprensión de los arrendamientos netos triples (NNN)
En bienes raíces comerciales, un arrendamiento neto es un arrendamiento en el que el inquilino debe pagar una parte, o la totalidad, de los impuestos, tarifas y costos de mantenimiento de una propiedad.
Si un propietario alquila un edificio a una empresa mediante un arrendamiento neto triple, el inquilino es responsable de pagar los impuestos a la propiedad del edificio, el seguro del edificio y el costo de cualquier mantenimiento o reparación que el edificio pueda requerir durante el período de arrendamiento. Debido a que el inquilino está cubriendo estos costos, que de otro modo serían responsabilidad del dueño de la propiedad, el alquiler cobrado en el contrato de arrendamiento neto triple es generalmente más bajo que el alquiler cobrado en un contrato de arrendamiento estándar. La tasa de capitalización, que se utiliza para calcular el monto del arrendamiento, está determinada por la solvencia del inquilino.
Otros arrendamientos netos
Arrendamientos netos triples Los NNN son solo un tipo de arrendamiento neto comercial.
Los arrendamientos de doble red (NN) también son comunes en bienes raíces comerciales. En un contrato de arrendamiento como este, el inquilino paga dos obligaciones en lugar de tres: impuestos sobre la propiedad y primas de seguro además del alquiler. El alquiler base, que se paga por el espacio en sí, es generalmente más bajo debido a los gastos adicionales que debe pagar el inquilino. Todos los costos de mantenimiento, por otro lado, siguen siendo responsabilidad del propietario, quien los paga directamente.
Los arrendamientos netos únicos (N) no son tan comunes. Aquí, el propietario transfiere una cantidad mínima de riesgo al inquilino, quien paga solo los impuestos a la propiedad.
Consideraciones Especiales
Las propiedades arrendadas de triple red se han convertido en vehículos de inversión populares para los inversores que buscan ingresos estables con un riesgo relativamente bajo. Las inversiones de arrendamiento neto triple generalmente consisten en una cartera de tres o más propiedades comerciales de alta calidad alquiladas en su totalidad por un solo inquilino con flujo de efectivo existente en el lugar. Las propiedades comerciales podrían incluir edificios de oficinas, centros comerciales, parques industriales o edificios independientes operados por bancos, farmacias o cadenas de restaurantes. El plazo de arrendamiento típico es de 10 a 15 años, con un aumento de alquiler contractual incorporado.
La propiedad comercial es un bien inmueble que se utiliza para actividades comerciales o con fines lucrativos. Por lo general, se refiere a edificios que albergan negocios, pero también puede referirse a terrenos utilizados para generar ganancias, así como a grandes propiedades residenciales de alquiler.
Los beneficios para los inversores incluyen ingresos estables a largo plazo con la posibilidad de una revalorización del capital de la propiedad subyacente. Los inversores pueden invertir en bienes raíces de alta calidad sin preocupaciones de gestión como vacantes, costos de mejora o tarifas de arrendamiento. Cuando se venden las propiedades subyacentes, los inversores pueden transferir su capital a otra inversión de arrendamiento neto triple sin pagar impuestos a través de un intercambio de impuestos diferidos 1031.
Los inversionistas en ofertas de inversión de arrendamiento neto triple deben estar acreditados con un patrimonio neto de al menos $ 1 millón excluyendo el valor de su residencia principal o $ 200,000 en ingresos ($ 300,000 para contribuyentes conjuntos). Los inversores más pequeños pueden participar en el arrendamiento neto triple de bienes raíces mediante la inversión en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) que se centran en dichas propiedades en sus carteras.
¿Es una buena idea un arrendamiento neto triple?
Tanto para los inquilinos como para los propietarios, los arrendamientos netos triples pueden ofrecer algunos beneficios. Un inquilino tiene más libertad con su estructura; pueden personalizar su espacio para una mayor uniformidad de marca sin la inversión de capital de una compra. Otra ventaja es que estos arrendamientos tienden a ser bastante flexibles: topes a los aumentos de impuestos, aumentos de seguros, etc. Para el propietario, los arrendamientos netos triples pueden ser una fuente confiable de ingresos y tener muy pocos costos generales. El propietario tampoco tiene que desempeñar un papel activo en la gestión de la propiedad.
¿Puede negociar un arrendamiento neto triple?
Con un arrendamiento neto triple, casi todas las responsabilidades recaen sobre el inquilino. El inquilino es responsable de pagar el alquiler, así como todos los costos generales asociados con la propiedad de la propiedad: impuestos, seguro, gastos operativos, servicios públicos, etc. Como resultado, el monto base del alquiler puede convertirse en un término clave de negociación. Debido a que el inquilino asume el riesgo de los gastos generales del propietario, es posible que pueda negociar un monto de alquiler base más favorable. Además, en algunos casos, los inquilinos pueden negociar de qué aspectos de los costos de reparación y / o servicios públicos es responsable el propietario.
¿Tengo que preocuparme por pagar las obligaciones netas de arrendamiento del apartamento que alquilo?
Probablemente no. Los arrendamientos netos se utilizan más comúnmente en bienes raíces comerciales y no para unidades residenciales. Es posible que se requiera que los inquilinos residenciales paguen algunos o todos sus servicios públicos y, a menudo, se les alentará a comprar su propio seguro de inquilino. Sin embargo, un arrendador residencial normalmente pagaría el seguro de propiedad y responsabilidad y los impuestos sobre bienes raíces.
¿Cómo se calcula un arrendamiento neto triple?
Hay varias formas de calcular el monto de un arrendamiento neto triple. A veces, los propietarios suman todos los impuestos a la propiedad, seguros, gastos de mantenimiento y gastos de áreas comunes de un edificio y dividen el total por 12. Este número es el costo mensual. Este proceso se simplifica cuando solo un inquilino alquila un edificio. El monto del alquiler base mensual generalmente se calcula en función de una tarifa por metro cuadrado.
¿De qué es responsable el arrendador en un arrendamiento neto triple?
El inquilino es responsable de la mayoría de los gastos relacionados con una propiedad comercial con un arrendamiento neto triple. Sin embargo, el propietario puede ser responsable del techo y la estructura y, a veces, del estacionamiento.
