7 pasos para un gran negocio de bienes raíces comerciales

Pregúntele a cualquier profesional de bienes raíces acerca de los beneficios de invertir en propiedades comerciales, y es probable que desencadene un monólogo sobre cómo esas propiedades son una mejor oferta que los bienes raíces residenciales. Los propietarios de propiedades comerciales adoran el flujo de efectivo adicional, las economías de escala beneficiosas, el campo de juego relativamente abierto, el mercado abundante para buenos administradores de propiedades asequibles y la posibilidad de obtener una rentabilidad potencialmente mayor de los bienes raíces comerciales.

Pero, ¿cómo se evalúan las mejores propiedades? ¿Y qué separa las grandes ofertas de los fracasos?

Conclusiones clave

  • Como la mayoría de las inversiones, el éxito en las propiedades inmobiliarias comerciales comienza con un buen plan.
  • Familiarícese con el mercado de bienes raíces comerciales y cómo se diferencia de las propiedades residenciales y qué aspectos son similares.
  • Use un enfoque múltiple para ayudar a encontrar propiedades disponibles y obtener las mejores ofertas.

1. Aprenda lo que saben los expertos

Para ser un jugador en bienes raíces comerciales, aprenda a pensar como un profesional. Por ejemplo, sepa que la propiedad comercial se valora de manera diferente a la propiedad residencial. Los ingresos de bienes raíces comerciales están directamente relacionados con sus pies cuadrados utilizables. Ese no es el caso de las casas individuales. También verá un mayor flujo de caja con propiedades comerciales. La matemática es simple: obtendrá más ingresos en viviendas multifamiliares, por ejemplo, que en una casa unifamiliar. Sepa también que los arrendamientos de propiedades comerciales son más largos que los de las residencias unifamiliares. Eso allana el camino para un mayor flujo de efectivo. Por último, si se encuentra en un entorno crediticio más ajustado, asegúrese de llamar a la puerta con efectivo en la mano. A los prestamistas de propiedades comerciales les gusta ver al menos un 30% antes de dar luz verde a un préstamo.

2. Traza un plan de acción

Establecer parámetros es una prioridad principal en un negocio de bienes raíces comerciales. Por ejemplo, pregúntese cuánto puede pagar y luego busque hipotecas para tener una idea de cuánto pagará durante la vida de la hipoteca. El uso de herramientas como calculadoras de hipotecas puede ayudarlo a desarrollar buenas estimaciones del costo total de su hogar.

Otras preguntas clave que debe hacerse incluyen: ¿Cuánto espera ganar con el trato? ¿Quiénes son los jugadores clave? ¿Cuántos inquilinos ya están a bordo y pagando el alquiler? ¿Cuánto espacio de alquiler necesita llenar?

3. Aprenda a reconocer un buen trato

Los mejores profesionales de bienes raíces saben mucho cuando ven uno. ¿Cuál es su secreto? Primero, tienen una estrategia de salida: las mejores ofertas son aquellas de las que sabes que puedes alejarte. Es útil tener un buen ojo de propietario: estar siempre atento a los daños que requieren reparaciones, saber cómo evaluar el riesgo y asegurarse de usar la calculadora para asegurarse de que la propiedad cumpla con sus objetivos financieros.

4. Familiarícese con las métricas clave de bienes raíces comerciales

Las métricas clave comunes para usar al evaluar bienes raíces incluyen:

  • El margen de explotación (NOI): El NOI de una propiedad inmobiliaria comercial se calcula evaluando el ingreso operativo bruto del primer año de la propiedad y luego restando los gastos operativos del primer año. Quiere tener un NOI positivo.
  • Tasa de capitalización: La tasa de «tope» o capitalización de una propiedad inmobiliaria se utiliza para calcular el valor de las propiedades que generan ingresos. Por ejemplo, un complejo de apartamentos de cinco unidades o más, edificios de oficinas comerciales y centros comerciales más pequeños son buenos candidatos para la determinación de la tasa de capitalización. Las tasas de capitalización se utilizan para estimar el valor presente neto de las ganancias futuras o el flujo de caja; el proceso también se denomina capitalización de utilidades.
  • Efectivo contra efectivo: Los inversionistas de bienes raíces comerciales que dependen del financiamiento para comprar sus propiedades a menudo se adhieren a la fórmula de efectivo en efectivo para comparar el desempeño del primer año de las propiedades competidoras. Cash-on-cash tiene en cuenta el hecho de que el inversionista en cuestión no requiere el 100 % de efectivo para comprar la propiedad, pero también tiene en cuenta el hecho de que el inversionista no se quedará con todo el NOI porque debe usar parte de él. para hacer los pagos de la hipoteca. Para descubrir efectivo sobre efectivo, los inversionistas de bienes raíces deben determinar la cantidad requerida para invertir para comprar la propiedad o su inversión inicial.

5. Busque vendedores motivados

Como cualquier negocio, los clientes impulsan los bienes raíces. Su trabajo es encontrarlos, específicamente aquellos que están listos y ansiosos por vender por debajo del valor de mercado. El hecho es que nada sucede ni importa en el sector inmobiliario hasta que se encuentra una oferta, que suele ir acompañada de un vendedor motivado. Se trata de alguien con una razón apremiante para vender por debajo del valor de mercado. Si su vendedor no está motivado, no estará tan dispuesto a negociar.

6. Descubre el bello arte de la «agricultura» de barrio

Una excelente manera de evaluar una propiedad comercial es estudiar el vecindario en el que se encuentra yendo a jornadas de puertas abiertas, hablando con otros propietarios del vecindario y buscando vacantes.

7. Utilice un enfoque de «tres puntas» para evaluar las propiedades

Sea adaptable cuando busque grandes ofertas. Use Internet, lea los anuncios clasificados y contrate perros pájaros para encontrar las mejores propiedades. Los expertos en bienes raíces pueden ayudarlo a encontrar valiosas oportunidades de inversión a cambio de una tarifa de referencia.

La línea de fondo

En general, encontrar y evaluar propiedades comerciales no se trata solo de cultivar vecindarios, obtener un excelente precio o enviar señales de humo para atraer vendedores hacia usted. En el centro de la acción se encuentra la comunicación humana básica. Se trata de construir relaciones y una buena relación con los propietarios, para que se sientan cómodos hablando de las buenas ofertas y haciendo negocios con usted.

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